Kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacak kira artış oranı Borçlar Kanununda (M 344 ) net bir şekilde belirlenmiştir. Buna göre kira artış oranı en fazla Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ”Yİ-ÜFE” oranı kadar olabilir. Ancak TÜİK tarafından Yİ-ÜFE nin ”On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı” , ”Yıllık Değişim Oranı” , ”Aralık Ayına Göre Değişim Oranı” ve ”Aylık Değişim Oranı” olmak üzere dört farklı değerinin açıklanması karışıklık yaratmaktadır. Yargıtayın yerleşik kararlarına göre kira artış oranı olarak uygulanacak oran ”Yİ-ÜFE On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı” dır. Bu oran kira sözleşmelerinin yenilenmelerinde uygulanabilecek en fazla artış oranı olup sözleşmeye yazılmış olan kira artış oranı Yİ-ÜFE den daha düşükse sözleşmede yazan artış miktarı geçerli olacaktır. Tersine, kira sözleşmesinde bu orandan daha fazla kira artışı belirlenmişse, belirlenen kira artış oranı, borçlar kanununun emredici hükümlerine aykırı olacağı için uygulanmayacak, Yİ-ÜFE oranı uygulanacaktır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli güncelliğini kaybetmişse ve kira rayiç bedellerin çok altında kalmışsa, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak ”kira tespit davası” ile hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Görüldüğü gibi 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira mahkeme tarafından Yİ-ÜFE ye bağlı kalınmadan belirlenebilir. Sözleşmenin 5 yılını doldurması bu davanın açılabilmesi için şarttır . Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kira sözleşmesinin beş yılını doldurmasından itibaren her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olursa izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Av. Ahmet Ayhan ÖZÜRK