Günümüzde artan kira ve konut bedelleri nedeniyle kiracı ve kiralayan arasındaki hukuki ihtilaflar artmaktadır. Bunlardan biri kiracının evi göstermemesidir. Ev sahibi evde kiracı olsa da evi satma hakkına her zaman sahiptir. Ancak bu durum karşısında kiracı tarafından evin gösterilmemesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Kiracı satılacak evi göstermezse dava açabilir miyim ? Kiracının evi göstermesi için ne yapabilirim ? gibi soruların cevabını bu yazımızda sizler için derledik.
KİRACI EVİ GÖSTERMEK ZORUNDA MI ?
Kiracı kiralananı makul gün ve saatlerde göstermek zorundadır. Bu zorunluluk Türk Borçlar Kanunu madde 319 kaynaklıdır. Madde metnine göre kiracının kiralananın gösterilmesine katlanma borcu bulunmaktadır. Peki kiracı her durumda evi göstermek zorunda mıdır ? Bu sorunun cevabı da madde metninde düzenlenmiştir. Kanuna göre kiracı ancak satış ya da bir sonraki kiralama için evi göstermekle yükümlüdür. Ev sahibinin başka nedenlerle kiracının evi göstermesini istemesi karşısında kiracı evi göstermek zorunda değildir.
Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılmalıdır ?
Kiracının evi göstermemesi nedeniyle yasal yollara başvuruda sık yapılan hatalardan biri tahliye davası açmaktır. Tahliye sebepleri Borçlar Kanununda gösterilmiş olup bu sebepler arasında kiracının evi gösermemesi yoktur. Yargıtay bu nedenle açılan davaları ret etmektedir. Tahliye davası sebeplerine ayrıntılı olarak değindiğimiz yazımıza buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz. Kiracının taşınmazı alıcılara göstermediği durumlarda açılabilicek tek dava “Kiralananı Göstermeye İzin İstemi” talepli davadır.
KİRACININ EVİ GÖSTERMESİ
Ev sahibi evi satmak istediğinde veyahut bir sonraki kiracıya göstermek istediğinde kiracının evi göstermesi gerekecektir. Bu durumda ev sahibi mevcut kiracıdan evi göstermesini isteyecektir. Şayet kiracı evi göstermeye yanaşmıyorsa bu durumda dava açılması söz konusu olacaktır. Bu davanın yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu madde 319 ‘dur. Dava açma harcı nispi olmaktadır. Dava açılırken yıllık kira bedeli toplamından nispi harç yatırılmaktadır.
Yargılama sürecinde kiralanan taşınmazda keşif yapılmakta ve gerekli bilgiler toplanmaktadır. Keşifte taşınmazın bulunduğu mevki, büyüklüğü, odalarda kullanılan malzemeler dikkate alınarak bilgi toplanır. Bu veriler sonucunda taşınmazın ne kadar sürede satılacağı uzmanlarca hesaplanır. Ayrıca değerlendirmede kiracının işi ve diğer işleri, ailesi ile olan ilişkileri de dikkate alınır. Zira kiracı için de uygun gün ve saat tespit edilmesi gerekmektedir. Ardından tüm bu hususlar dikkate alınarak bilirkişi raporu hazırlanır. Bu bilirkişi raporunda kiracının evi hangi gün ve saatler arasında göstereceği tespit edilmektedir. Bu rapora taraflar itiraz etmez ise rapor kesinleşir. Mahkemece raporda tespit edilen gün ve saatler üzerinden karar verilir.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/9795 K. 2016/4611 T. 13.6.2016
Kiralayanlar mecuru satmak istediğinde kiracının evi satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile Pazartesi günleri 18.00 ve 20.00, Pazar günleri ise 13.00 ile 16.00 saatleri arasında davacıların müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın Kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir.
O halde mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi, kabule göre de davalı kefil hakkında da olumlu olumsuz hüküm kurulmaması doğru değildir.
KİRACININ EVİ GÖSTERMESİ DAVASI YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira sözleşmelerinde yetkili mahkemeyi taraflar da belirleyebilir. Ancak bu şart tarafların tacir olması durumunda geçerli olacaktır. Aksi takdirde tacir olmayan kişiler arasında yapılan kira sözleşmesine konulan yetki şartı geçerli olmayacaktır.
Alıcılara taşınmazın gösterilmesi istemli açılan dava 2 veya 3 duruşma sonucunda karara bağlanmaktadır. Bu yaklaşık 6 ile 9 ay arası bir süre almaktadır. Kararın icra edilmesi için alınan kararın kesinleşmesi gerekmemektedir. İcranın geri bırakılması kararı alnması durumunda da istinaf süreci öne alım dilekçesi verilmek suretiyle yaklaşık bir ay içerisinde sonlandırılabilmektedir.
Kiracının evi göstermesi için açmış olduğumuz davada örnek karara erişebilirsiniz. Hem dava aşamasında karar alma sürecine hakim hem de kararın icrasını sorunsuz bir şekilde yerine getirecek için uzman bir ekiple çalışmanız süreci hızlandırmak açısından önem arz etmektedir. Zira kiracının evi göstermemesi nedeniyle açılan davada amaç mağduriyetin bir an önce giderilmesidir.
TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE NEDENLERİ
10 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ TAHLİYESİ
KİRALANANI GÖSTERME İZİN İSTEMLİ DAVA İSTİNAF KARAR ÖRNEĞİ