Kentsel dönüşüm uygulamalarının gündeme gelmesi ile en çok merak edilen hususlardan biri de riskli yapı tespiti olmuştur. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunda da belirtildiği üzere kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşaması riskli yapının tespit edilmesidir. Riskli yapı olası bir afette etkilenebilecek nitelikte olan can güvenliği açısından risk taşıyan yapılardır. Kentsel dönüşüm uygulaması ile bu yapıların ihtiyaca göre güçlendirilmesi veya yıkılarak yeniden inşası amaçlanmaktadır.
RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN KİMLER BAŞVURUDA BULUNABİLİR?
Kentsel dönüşümden faydalanmak için yapının riskli yapı olduğuna dair tespitin mutlaka yaptırılması gerekmektedir. Bir yapıya ait riskli yapı tespiti taşınmazın malikleri tarafından yaptırılabilir. Riskli yapının maliklerinden yalnızca birinin başvuruda bulunması yapılacak tespit için yeterlidir. Ayrıca maliklerin yasal temsilcileri de malikler adına başvuruda bulunabilir. Ancak kiracıların doğrudan riskli yapı tespiti yaptırma hakkı bulunmamaktadır. Kiracılar oturdukları yapının güvenli olmadığını düşünüyorlar ise Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bu hususta şikayette bulunabilirler. Eğer Bakanlık bu şikayeti yerinde bulur ise maliklere 30 gün içinde karot aldırmalarını bildirir. Malikler tarafından karot aldırılmazsa bakanlık tarafında masrafları maliklere ait olacak şekilde karot işlemi yaptırılır.
RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPTIRMAK İÇİN NEREYE BAŞVURU YAPILIR ?
Riskli yapı tespiti yaptırmak için maliklerin ;Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, taşınmazın bağlı bulunduğu belediye, il özel idaresi veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlardan birine başvuruda bulunması yeterlidir. Tespitin masrafları tespiti malik tarafından karşılanır.
KAROT ALMA İŞLEMİ NEDİR ?
İlgililerin başvurusu üzerine lisanslı kurum ve kuruluşlardan oluşan uzmanlar riskli olduğu düşünülen yapıya gelerek yapının dayanıklılığının tespiti amacıyla belli işlemler yapar. Bunlardan en bilineni ve kentsel dönüşümden faydalanmak için yaptırılması gereken işlem karot alma işlemidir. Karot alma işleminde binanın kolon, kiriş gibi kritik noktalarından silindir şeklinde numuneler alınmaktadır. Binanın iç ve dış malzemesinin ne kadar dayanıklı olduğunun, beton kalitesinin ve demirin dayanıklılığının tespiti karot alma işleminden sonra yapılacak incelemeler sonucu ortaya çıkacaktır. Şayet karot alma işlemi neticesinde binanın depreme dayanıksız olduğunun tespiti halinde kentsel dönüşümden faydalanılabilecektir.
KAROT ALMA İŞLEMİ SONUCUNDA NE OLUR ?
Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum ve kuruluşlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilmektedir. Bakanlık tarafından incelenen raporlarda eksik veya yanlış hususların bulunduğu tespit edilirse raporlar ilgilisine iade edilmektedir. Uygun bulunan riskli yapı tespitleri hakkında da tapu müdürlüğüne şerh bildirimi yapılmaktadır.
RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ
Şayet tarafınıza riskli yapı tespitine dair tapu müdürlüğünden böyle bir tebligat yapıldı ise tespite karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren altmış günden az olmamak üzere belirlenen sürede yapının yıktırılması gerekecektir.
İTİRAZ EDİLMEYEN RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN SONUCU OLARAK YIKIM İŞLEMİ
İlgililere verilen süre içinde riskli yapı tespitine itiraz edilmez ve belirlenen süre içinde riskli yapının yıktırılması sağlanmazsa idare tarafından duruma el atılmaktadır. İdare maliklere 30 günden az olmak üzere ek süre vererek yapı yıktırılmazsa bu defa kendilerinin yapının yıkım işlemlerini yapacağını yapının tahliye edilmesi gerektiğini bildirir. Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması durumunda riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması söz konusudur.
BAKANLIK TARAFINDAN ALINAN YIKIM KARARI
İlgililer tarafından yıktırılamayan yapılar idare tarafından yıkılır veya yıktırılır. Malikler tarafından yıktırılmadığı için idare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur.
2/3 NİTELİKLİ ÇOĞUNLUK
Riskli yapılarda yıkım işlemlerinden sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekmektedir. Malikler alacakları bu karar ile bina yıkıldıktan sonra yapılacak işlemler konusunda anlaşabilir, yeninden bina inşa edilmesi konusunda anlaşabilir, istenilen firma ile anlaşma yapabilir. Bu anlaşma ve karar metni anlaşmaya katılmayan maliklere tebliğ edilir. Bu tebligat teklif niteliğindedir. Zira 2/3 hisse oranı ile maliklerce alınan karar ve anlaşmaya katılmayanların bu karar ve anlaşmaya 15 gün içinde katılma hakları vardır.
2/3 NİTELİKLİ ÇOĞUNLUK ARASINDA YER ALMAYANLAR
Paydaşların hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilmezse anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyulması şartı ile üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Peki 2/3 hisseleri oranında karara katılmayanların yasal hakları nelerdir? Bu sorunun cevabı için kentsel dönüşüm azınlık hakları yazımızı okuyabilirsiniz
YIKIM KARARINA İTİRAZ YAZIMIZ
RİSKLİ YAPILARDA MALİKLERİN İZLEYEBİLECEĞİ YOLLAR