Tahmini okuma süresi 9 dakika
Tahliye Davası
Tahliye davası, Türk Borçlar Kanununu (339-356. madeller arası) yer alan koşullar oluştuğunda, sulh hukuk veya icra hukuk mahkemesinde dava açılarak sağlanır. Kiracının tahliyesi ancak dava yolu ile mümkündür. Bir mahkemeden tahliye kararı alınmadan kiracının tahliyesini sağlamak mümkün değildir. Dava sonucunda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi sona erer. Böylece kiralayan kiracısını icra yolu ile taşınmazdan tahliye etme hakkı kazanır.
KİRA SÖZLEŞMESİ OLMADAN TAHLİYE DAVASI?
Kiralayan tahliye davasını kiralanan konut veya işyerinin bulunduğu yer mahkemsinde açmalıdır. Tahliye nedenlerine göre Sulh Hukuk Mahkemesi veya İcra Hukuk Mahkemesi tahliye davalarında görevli mahkemelerdir. Taraflar arasında kiracılık ilişkisi olmadığında tahliye yolu ile elatmanın önlenmesini davasında Asliye Hukuk Mahkemsi görevlidir.
Kira sözleşmesi olmadan tahliye davası açmak da mümkündür. Kiracılık ilişkisinin yalnızca yazılı olarak tesis edilmesi zorunlu değildir. Kiralayana yapılan düzenli ödemelerden kira bedeli ve kiracılık ilişkisini ispatlamak mümkündür. Bu ispat ardından kiralayan, tahliye nedenlerinden birine veya birkaçına dayanarak dava açabilecektir.
TAHLİYE KARARININ İCRASI
Mahkemeden alınan tahliye kararının icrası, icra müdürlüğü aracılığı ile gerçekleşir. Kiralayan mahkeme kararı ile birlikte icra müdürlüğünden tahliye kararının icrası talep eder . Yıllık kira bedeli üzerinden tahliye harcı yatırılmalıdır. İcra müdürlüğü, iş yoğunluğuna göre belirlediği tarihte tahliye işlemi gerçekleştirirlir.
TAHLİYE KARARININ KESİNLEŞMESİ GEREKİR Mİ ?
İlk derece mahkemesi tahliye kararı ardından tahliye kararının icrası için kararın kesinleşmesi gerekmez. Davacının kararı doğrudan icra etmesi mümkündür. Ancak davalı, 3 aylık kira bedelini icra dairesini yatırdığında tehiri icra kararı alarak tahliye kararı icrasını erteleme hakkına sahiptir. Bu durumda davacı istinaf mahkemesi sonucunu beklemek zorunda kalacaktır.
TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER ?
Tahliye davası süreci davanın dayandığı hukuksal nedene göre farklılık gösterecektir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davası ilk celsede sonuçlanacaktır. Bu sebeple açılan dava icra hukuk mahkemsinde 1-2 ay içersinde sonuçlanırken inşa nedeniyle tahliye davası , iki haklı ihtar ile tahliye davası veya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonuçlanması sulh hukuk mahkemelerinde bir yıldan uzun sürmektedir. Tahliye davasında harç bedeli, kiralanan yerin yıllık kira bedeli dava değeri olur ve bu değer üzerinden hesaplanır.
Kiraya veren dava yoluyla kiracının tahliyesini gerçekleştirebileceği tahliye davası şartlarını ”kiraya verenden kaynaklanan sebepler” ve ”kiracıdan kaynaklanan sebepler” olarak iki başlık altında incelemek gerekir.
TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI
Kiracıya tahliye davası açılabilmesi için belli başlı bazı koşulların olmuş olması gerekmetedir. Bu koşullar Türk Borçlar Kanunu 350. ve 356. maddeleri arasında tanımlanmıştır.
1) KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVALARI
(ayrıntılı içerik için başlıklara tıklayınız)
a) İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiralayanın TBK madde 350’de yer alan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde dava açabilirler. Mahkeme buradaki ihtiyacın gerçek ve samimi bir ihtiyaç olup olmadığını irdeleyecektir.
YARGITAY6.Hukuk DairesiEsas: 2014/ 2402Karar: 2014/14552Karar Tarihi: 25.12.2014“Davacı dava dilekçesinde kendisinin ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesinden sonra kiralananın bir başkasına kiraya verildiğinden bahisle 6570 sayılı yasanın 15. Maddesi gereğince 30.000 TL maddi ve 20.000 TL manevi tazminatın tahsilini istemiştir. Davalı davacı kiracının tahliyesinden sonra taşınmazı sağlık nedenleri ile oğluna sattığını onunda dava konusu yeri 3. Kişiye kiraya verdiğini bu nedenle davanın reddini istemiştir. Mahkemece satış işleminin muvazaalı olduğu ve davalının mülkiyet hakkını davacının yasal haklarını engellemek sureti ile kullanamayacağı gerekçesi ile maddi tazminat isteminin kısmen kabulüne manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mahkemece delillerin takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davacının temyiz itirazları yerinde değildir.Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazının reddine…
b) TAMİRAT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
TBK 350/2 ye göre taşınmaz maliki taşınmazında esaslı bir değişiklik yapmak amacaıyla tadilat yapması gerekdiğinde kiracısının taşınmazını boşaltmasını mahkemden isteyebilir.
c) YENİ EVSAHİBİNİN TAHLİYE DAVASI
Yeni Malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası; kiracılık ilişkisi kurulduktan sonra taşınmazın satıldığında kira sözleşmesi yeni malik ile devam edecektir. TBK 351 de belirtilen koşullarda taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içeisinde durumu kiracıya ihtarname ile bildirip 6 ay sonunda açılacak dava ile kiracının tahliyesini talep edebilir.
YARGITAY6.Hukuk DairesiEsas: 2014/ 2402Karar: 2014/14552Karar Tarihi: 25.12.2014“Davacı dava dilekçesinde kendisinin ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesinden sonra kiralananın bir başkasına kiraya verildiğinden bahisle 6570 sayılı yasanın 15. Maddesi gereğince 30.000 TL maddi ve 20.000 TL manevi tazminatın tahsilini istemiştir. Davalı davacı kiracının tahliyesinden sonra taşınmazı sağlık nedenleri ile oğluna sattığını onunda dava konusu yeri 3. Kişiye kiraya verdiğini bu nedenle davanın reddini istemiştir. Mahkemece satış işleminin muvazaalı olduğu ve davalının mülkiyet hakkını davacının yasal haklarını engellemek sureti ile kullanamayacağı gerekçesi ile maddi tazminat isteminin kısmen kabulüne manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mahkemece delillerin takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davacının temyiz itirazları yerinde değildir.Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazının reddine…
d) 10 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE SÜRECİ
(Ayrıntılı içerik için tıklayınız)
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzamana yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.
2. KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVALARI
Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası,
Kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı “yazılı” olarak üstlenmiş (tahliye taahhütnamesiyle) ancak boşaltmamış ise boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira tahliye taahhütnameleri belli şekil şartları bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı ve tarihin belirli olması gerekmektedir.
İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası,
TBK madde 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde, kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
YARGITAY3. Hukuk DairesiEsas No: 2019/5939Karar No: 2019/10515
“Davacı dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuş. Mahkemece kiralananın çatısız iş yeri olduğu gözetilerek TBK 315. madde gereğince temerrüt sebebi ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira bedelinin veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Somut olayda; kiraya verenin kiracıya gönderdiği temerrüte dayanak ödeme emirlerinde, talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması ve bu süre içinde de ödeme yapılmış olması nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez.”
Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması veya Yararlanma Hakkını Devretmesi Nedeniyle Kiraya Verenin Tahliye Hakkı
Kiracı kendisinin konut olarak kiraladığı bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başkasına kiralayamaz. Kiraya veren kendisinin rızası olmadan kiracı evi başkasına kiralarsa kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeni ile Tahliye Davası
Kiracı, kira borcunu ödemezse yazılı olarak kiraya veren kiracıya süre (en az 30 gün ) verebilir. Bu sürede ifa etmez ise sözleşmenin feshedileceği belirtilecektir. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren temerrüt nedeniyle dava açabilir. Bu davada görevli mahkeme icra mahkemesi veya sulh hukuk mahkemesidir.
Tahliye Davası Dilekçe Örneği
İSTANBUL ( ). SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: Ad Soyad (TC Kimlik No:…)
Adres
DAVALI: Ad Soyad (TC Kimlik No: …)
Adres
KONU: Tahliye talepli dava dilekçesidir.
AÇIKLAMALAR:
1-) Sahibi olduğum konutu kiracı davacıya …/…/… tarihli sözleşme ile aylık 5.000,000 TL bedelle kiraladım. (Ek1)
2-) Davalıya kira sözleşmesinin şu ………………………………….. nedenler ile sonlandırılacağını …/…/… tarihinde, noterlik tarafından gönderilen ihtarname ile bildirdim. (Ek2)
3-) Davalının göndermiş olduğum ihtarnameye olmusuz bildirimde bulunmuş olması nedeyle işbu davayı açma zarureti doğmuştur..
SONUÇ ve İSTEM: Yukarıda belirtilen nedenlerle; sözleşmenin feshi ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep ederim.
Davacı
Ad Soyad
İmza
EKLER
Ek1 Kira sözleşmesi
Ek2 İhtarname
SON SÖZ
Kira sözleşmelerinde kiracının en temel iki borcu kiraya verilen mülkü özenli kullanmak ve kira bedelini zamanında ve tam olarak yatırmaktır. Yukarıda da ayrıntılı olarak açıklandığı üzere Tahliye Davaları katı usul kurallarına tabi olup en ufak bir eksiklikte davanın olumsuz sonuçlanacaktır. Tahliye şartları uygun olduğunda dava açılmalıdır. Mahkemeden tahliye kararı alındıktan sonra tahliye kararının icrası da uzmanlık gerektirmektedir. Bu nedenle hukuki yardım alınarak dava takibi yapılmalıdır.
Av. Ahmet Ayhan ÖZTÜRK
ÖRNEK KARARLAR
İCRA HUKUK MAHKEMESİ KONUT TAHLİYE KARARI ÖRNEĞİ