Tescil işlemi bir tapu sicili işlemidir. Örneğin üst soydan taşınmaz miras kaldığında, cebri icra satışı yapılan bir ihaleden taşınmaz satın aldığınızda veya tarafınıza bir taşınmaz bağışlandığında bu taşınmazın tapu sicilinde adınıza tescil edilmesi gerekmektedir. Tescil işlemi ile devri, terkini söz konusu olan taşınmazda sahipliğin değiştiği tapu siciline memur tarafından tescil edilir. Böylelikle aleni olan tapu sicilinde herkes tarafından bu taşınmazın değişen malikinin kim olduğu görülebilecektir.
Medeni Kanunumuzun 1020. Maddesinde;
“Tapu sicili herkese açıktır.
İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”
Bu husus açıkça düzenlenmiştir.
Ancak bazı durumlarda tapu sicilinde görülen malik gerçek malik olmadığı gibi yolsuz tescil söz konusu olabilmektedir. Yapılan tescilin hukuki sebepten yoksun olması veyahut gibi tescile sebep olan hukuki işlemlerdeki sakatlıklar yolsuz tescile sebebiyet vermektedir. Çünkü Medeni Kanunumuz taşınmaz üzerinde (bir ayni hakkın kurulabilmesi, değiştirilebilmesi veya sona erdirilebilmesi için) sadece tescili yeterli bulmamaktadır. Bir diğer şart da tescilin hukuki bir sebebe dayanmasıdır.
Bu durumda bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilmektedir.
YOLSUZ TESCİL TEŞKİL EDEN BELLİ BAŞLI DURUMLAR
Hukuki Sebepteki Sakatlıklar: Tescile konu hukuki sebebin hiç olmaması veya hukuki sebebin geçersiz olması tescilin en başından yolsuz tescil olmasına sebebiyet verecektir.
Muvazaalı İşlemler: Muvazaa bir hukuki ilişkinin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak konusunda yaptıkları gizli anlaşmadır. Muvazaalı bir işlem sonucu yapılan tescil gerçek iradeleri yansıtmadığından tapuya yapılan tescilde yolsuz tescil olacaktır.
Sahtecilik: Sahte mahkeme kararı, sahte vekaletname, sahte veraset ilamı, sahte kimlik ile yapılan tescil işlemleri de yolsuz tecil teşkil etmektedir. Bununla birlikte sicil işlemlerini yapan kişinin kamu görevlisi olmaması da yolsuz tescile sebebiyet verecektir.
Ehliyetsizlik Hali: Tescil isteminde bulunanın fiil ehliyetinin olup olmadığı önem arz etmektedir. Tam ehliyetlilik halinde başka birinin onayı ya da iznine gerek duyulmamaktadır. Tam ehliyetsiz kişilerin yaptığı işlemler ise kesin hükümsüzdür. Ancak sınırlı ehliyetsizler olan ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlılarda yasal temsilcinin veya velinin izni ya da sonradan icazeti gerekmektedir. Sınırlı ehliyetliler de ise yasal danışmanın görüşünün alınması yeterlidir. Herhangi bir izin söz konusu değildir.
Bu gibi durumlarda tam ehliyetsizlerin , sınırlı ehliyetsizlerin izin ya da icazet almaksızın yapmış oldukları tescil işlemlerinde tescil en başından yolsuz olmaktadır.
Hukuki İşlemin Emredici Hukuk Kurallarına, Ahlâka veya Hukuka Aykırı Olması ya da Konusunun İmkânsız Olması: Borçlar Kanunumuzun 27. Maddesine Göre;
“Kanunun emredici hükümlerine, ahlâka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür” denilmek suretiyle sözleşme serbestisinin sınırları belirlenmiş olup bu hallerde sözleşmenin kesin hükümsüz olacağı belirtilmiştir. Bu hüküm emredici niteliktedir ve dolayısıyla taraflar bu hükmün aksini kararlaştıramazlar”
İlgili hüküm uyarınca tescil sebebi olan hukuki işlem kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı ise yapılan tescil de yolsuz olacaktır.
Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan Hallerin Varlığı: Taşınmazda ihtiyati haciz kararının bulunması, taşınmazın aile konutu belirlenmesi ve aile konutu olarak kaydına şerh düşülmesi, borç miktarı oranında tasarruf yetkisini kısıtlayan haciz , iflasın açılması kararı verilmiş olması ve konkordato kararı verilmiş olması ise tasarruf yetkisini tamamen kısıtlanmaktadır. Bu durumların varlığı halinde tescil yolsuz olacaktır.
Çift Tapu Hali: Kural olarak tapu sicilinde her taşınmaza bir sayfa açılmaktadır. Taşınmaza ilişkin tüm ayni haklar bu sayfada yer almaktadır. Ancak bazı durumlarda hatalı bir şekilde aynı taşınmaz için birden fazla sayfaya kayıt açılması durumu söz konusu olabilmektedir. Bu durum çift tapu hali olarak adlandırılmaktadır. Günümüzde çoğunlukla kadastro yapılmamış yerlerde ortaya çıkmaktadır.
İrade Sakatlıkları Hali : Sözleşme kurulurken bir taraf hata,hile aldatma gibi irade sakatlıklarından birine maruz kalmışsa 1 yıl içerisinde iptal hakkını kullanabilmektedir. Eğer irade sakatlıkları ile tescil yapılmışsa 1 yıllık süre içerisinde iptal hakkının kullanılması ile tescil yolsuz hale gelecektir.
Gabin: İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde edimler arasında aşırı oransızlık bulunması halinde aşırı yararlanma yani gabin söz konusu olmaktadır. Gabine maruz kalan tarafın sonradan iptal hakkını kullanması ile tescil yolsuz hale gelecektir.
Yukarıda sıralı olarak izah ettiğimiz durumlar yolsuz tescile sebebiyet veren hallerden belli başlı olanlarıdır. Peki yolsuz tescilin düzeltilmesi için nasıl bir yol izlemek gerek ?
TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ’NE BAŞVURU DAVA ŞARTI MI ?
Tapu sicil müdürlüğüne başvurmak da yolsuz tescilin düzeltilmesi için alternatif bir yoldur. Ancak dava açılmadan önce tapuya başvuru zorunlu değildir.
DAVADA TARAFLAR KİM OLACAK ?
Dava hak sahipleri ya da mirasçıları tarafından tapu müdürlüğüne karşı açılmalıdır. Ayrıca bu davadan hakları etkilenecek olanlara karşı da dava yöneltilmelidir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Açılacak davada görevli mahkeme çekişmesiz yargı işlerinden olduğundan sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
ZAMANAŞIMI
Yolsuz tescilin düzeltilmesi davalarında herhangi bir zamanaşımı söz konusu değildir. Dava konusu ayni hakka ilişkindir.