Kira sözleşmesi ile taraflar sözleşme akdedilirken kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedir. Ancak günümüzde çeşitli nedenlerle konut ihtiyacının artması, kira bedellerin gündeme gelmesine neden olmuştur. Bu konu pek çok kiracı ve ev sahibi arasında sorun teşkil etmektedir. Uygulamada bu sorunların önüne geçilmesi adına Türk Borçlar Kanunu‘na ek düzenleme getirilmiştir. Bu düzenleme ile kiralık konutlar için Temmuz 2023 tarihine kadar yapılacak artışlarda %25 zam oranı sabitlenmiştir. Kiralık işyerleri bu düzenleme dışında bırakılmıştır. Bakanlıkça % 25 kira artış oranının Temmuz 2023 sonrasında da uygulanabileceği yönünde açıklamalar mevcuttur. Peki %25 zam oranı piyasa rayicinin çok altında ise ev sahibi ne yapabilir ? Kira tespit davasında şartlar nelerdir ve ne zaman açılmalıdır ? Kira tespit davası ile tespit olunan kira bedeli ne zamandan itibaren uygulanır ? Bunun gibi merak ettiğiniz soruların yanıtlarını bu yazımızda derledik.
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI
Kira bedelinin tespitinde öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olabilmektedir. Tarafların kira bedelinin arttırılmasında anlaşamamış olması gerekmektedir. Kira tespit davasının açılabilmesi kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Bu durumda yeni kira yılına ait kira bedeli hakim tarafından belirlenecektir. Hakim tarafından belirlenen bu kira bedeli TÜFE oranı ile sınırlı kalmayacaktır. Türk Borçlar Kanunu’na getirilen ek düzenleme ile konut kira artış oranına getirilen %25 artış oranı kira tespit davası açma şartları oluştuğunda bağlayıcı bir hüküm olmayacaktır. Yani ek düzenleme kira tespit davası açısından bağlayıcı değildir. Ayrıca beş yıldan kısa süreli sözleşmeler için de kira tespit davası açma imkanı vardır. Ancak hakim kirayı yalnızca TÜFE oranı ile tespit edecektir.
Tahliye davası açılması kira tespit davası açılmasının önünde bir engel teşkil etmemektedir. Tahliye davalarının sonuçlanması 1-2 yıl sürebilmektedir. Bu süre zarfında düşük kira alarak zarara uğramamak adına kira tespit davası açmak yararlı olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASI AÇILMA ZAMANI
Sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıllık süre dolmuş ise kira tespit davası açılabilmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA DAVACI
Ev sahibi kira bedelinin arttırılması talebi ile dava açabilecektir. Kiracı da kira bedelinin çok yüksek olduğu düşürülmesi talebi ile dava açabilecektir.
Eğer paylı mülkiyet söz konusu ise her bir paydaş kendi payı için dava açabilecektir. Ancak elbirliği mülkiyet olması halinde tüm paydaşlar birlikte dava açması gerekmektedir.
TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİ NE ZAMAN ÖDENMEYE BAŞLAR ?
Tespit edilen kira bedelinin ne zaman ödenmeye başlayacağı davanın açılma zamanına göre değişecektir. Kira tespit davası yeni kira döneminden önce enaz 30 gün önce açılırsa veya enaz 30 gün öncesinden yazılı bildirimde bulunursa artış yeni kira dönemine uygulanabilecektir. Yeni kira döneminin 30 gün öncesinden bildirimde bulunulması halinde kira dönemi içerisinde dava açılmalıdır. Böylece alınan karar geriye etkili olabilecektir. Yani dava yeni kira döneminden 1 yıl sonra sonuçlansa dahi geriye dönük olarak kira farkları davalıdan alınabilmektedir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
Kira bedeli tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Böylece kira bedeli sınırlamalara tabi olmayacaktır. Kira bedeli hakim tarafından rayice göre yeniden düzenlenecektir. Emsal kira sözleşmesi mahkemeye sunulabilmektedir.
KİRA BEDELİNİN YABANCI PARA OLMASI HALİNDE KİRA TESPİTİ NASIL OLUR ?
Kira bedelinin yabancı para olarak ödenmesi halinde beş yıl süre ile kira bedeli dondurulacaktır. Bunun sebebi yabancı paranın Türk Lirası karşısında daha değerli olabilme ihtimalidir. Ancak bu kuralın istisnalarından biri de 5 yıllık kira süresi sonunda kiranın hakim tarafından rayice uygun olarak belirlenmesidir.
YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir.
AV. AHMET AYHAN ÖZTÜRK & AV. ECE SEZGEN
İLGİLİ YAZILARIMIZ
TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE SÜRECİ