a) Kira Tespit Davası
Kira Tespit Davası, beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli rayiç kira bedellerinden düşük kaldığında açılan dava türüdür. Kira tespit davası ile mahkeme; tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve rayiç kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeni kira bedelini belirler. Dava şartları oluştuğunda kiracı ve kiralayan arasındaki anlaşmazlık hakkaniyete uygun olarak giderilecektir.
Kİra tespit davası şartları ;Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmalı ve kira bedeli emsal kira ücretlerinde düşük kalmış olmalıdır. Kira bedelinin tespitine ilişkin dava kira sözleşmesinin beş yılını doldurmasından itibaren her zaman açılabilir. Ancak, bu dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olursa izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Tespit edilen kira bedeli dava karar tarihinden itibaren değil dava açıldığı tarihten itibaren geriye dönük olarak belirlenmiş olur. Davacı geriye dönük tespit edilen kira bedeli farkalrını kiracıdan talep edebilecektir.
Davanın açılması öncesinde yapılacak işlemler ve davanın açılması sırasında göz önünde bulundurulması gereken süreler sebebiyle hak kaybına uğramamak adına hukuki yardım alınmalıdır.
b) Kira Atış Oranının Belirlenmesi
Konut ve çatılı işyerlerinin kiralandığı durumlarda, kira bedeli sözleşmenin kurulması aşamasında taraflarca belirlenmektedir. Ancak belirli süreli ya da belirsiz süreli olması fark etmeksizin, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira zam oranını, belirlemeleri gerekmektedir.
Yeni kira döneminde uygulanacak kira artış miktarı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde belirlenmiştir. Buna göre kira zam oranı en fazla bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı kadar olabilir.
Ancak TÜİK tarafından TÜFE’nin ”On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı”, ”Yıllık Değişim Oranı”, ”Aralık Ayına Göre Değişim Oranı” ve ”Aylık Değişim Oranı” olmak üzere dört farklı değerinin açıklanması karışıklık yaratmaktadır.
Yargıtayın yerleşik kararları ve kanunun açık hükmüne göre kira artış oranı olarak uygulanacak oran ”TÜFE On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı” dır. Bu oran kira sözleşmelerinin yenilenmelerinde uygulanabilecek en fazla artış oranı olup sözleşmeye yazılmış olan kira artış oranı TÜFE’den daha düşükse sözleşmede yazan artış miktarı geçerli olacaktır. Tersine, kira sözleşmesinde bu orandan daha fazla kira artışı belirlenmişse, belirlenen kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olacağı için uygulanmayacak, TÜFE değişim oranı uygulanacaktır.
c) Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olan kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ancak sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumlar sebebiyle sözleşmenin uygulanmasının ve edimlerin ifasının hakkaniyet gereği taraflardan beklenemeyeceği haller meydana gelebilir. Bu durumda sözleşmenin yalnızca bir tarafı ifa güçlüğü yaşayabileceği gibi iki taraf için de sözleşme sırasında kararlaştırılan borçlarını ifa etmek güç ve hatta imkansız hale gelmiş olabilir. Bu gibi hallerde borcunu ifada güçlüğe düşen taraf mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilir.
Kira bedelinin uyarlanması davasını kira bedelinin tespiti davasından ayıran en önemli unsur hakimin karar verirken TÜFE veya bir başka orana bağlı kalmak zorunda olmamasıdır. Bunun sebebi sözleşmenin uyarlanmasının talep edildiği hallerde sözleşmenin kuruluş aşamasındaki şartlar o denli değişmiştir ki uyarlama isteyen tarafın edimini ifa etmesi kendisinden beklenmeyecek ölçüde güçleşmiştir. Bu nedenle hakimin bir sınıra bağlı kalarak karar vermesi de beklenemeyecektir.
Kiranın uyarlanması davası açılabilmesi için taraflarca öngörülememe şartını sağlayan en güncel ve yaygın örnek Türk Lirasının değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek oranda azalmasıdır. Tüm dünyada ve ülkemizde yaşanan enflasyon sebebiyle paranın değeri azalmış, uzun süreli kira sözleşmelerinde yapılan TÜFE oranındaki artışlar taşınmazın kira değerini karşılamaktan oldukça uzak kalmıştır. Bu durumun taraflarca öngörülmesi kendilerinden beklenemeyeceğinden sözleşmenin var olan yeni şartlara uyarlanması gerekecektir.
Güncel örneklerden biri de elbette Covid-19 salgını olacaktır. Salgının başlarında yaşadığımız kapanmalar nedeniyle birçok kişi iş yerlerini açıp çalıştıramamış ve bunun sonucu olarak gelir elde edememiştir. Gelir elde edemeyen kiracılar kira borçlarını yerine getirmekte güçlük çekmiştir. Salgın gibi bir durumun taraflarca sözleşmenin kuruluş aşamasında öngörülmesi imkansız olduğundan Covid-19 salgını gerekçe gösterilerek onlarca uyarlama davası açılmış ve kira sözleşmelerinin uyarlanması talep edilmiştir.
10 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ TAHLİYESİ
HUKUKUKİ DESTEK İÇİN İLETİŞİM HATTIMIZDAN TARAFIMIZA ULAŞABİLİRSİNİZ