Kiraya verene kira sözleşmesini fesih hakkı, kanunda sayılı durumlar ve belirli koşulların gerçekleşmesi halinde tanınmıştır. Sebepten bağımsız, kiraya verenin kiracıyı tahliyesi ancak dava yoluyla olabilecektir. Kiraya verenin tahliye hakkına sahip olduğu hallerden biri de 10 yıllık kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesinin feshidir.
Kiralayan ve kiracı arasında, taşınmaz bilgileri, kira bedeli gibi bilgilerin yer aldığı kira sözleşmesi akdedilmektedir. Böylece yazılı veya sözlü olarak kiralananın kullanımına ilişkin hukuki ilişki kurulmaktadır. Kira sözleşmeleri belirli süreli veyahut belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise kiracı, sözleşme bitiminden önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Kiracı sözleşme bitiminden az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahip değildir.
Kiraya veren açısından sözleşmeyi fesih için belli koşulların gerçekleşmesi ve belirli yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Kiracının, sözleşme bitiminde kira sözleşmesini feshetmesi halinde sözleşmesinin bitimine 15 gün kala kiralananı boşaltacağını bildirmelidir. Kiracı, kiraya verene herhangi bir bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi bir yıl uzar.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi için Dava Açma Süreci
10 yıllık kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesinin feshi için ise belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu yazımızda açıkladığımız koşullar varlığı halinde kiralayan başka bir nedene dayanmadan kiracısını tahliye etme hakkına sahiptir. Bu koşullardan ilki 6098 Sayılı TBK madde 347 uyarınca; kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama sürenin dolmasıdır. Kiralayan 10 yıllık uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Kiralayan 10 yıllık uzama süresi ile kiracının tahliyesini talep ederken sebep göstermek zorunda değildir. Kiraya veren, sözleşmesinin uzama süresi 10 yıllı geçen kiracının tahliyesi bildirimini yazılı olarak yapmalıdır. Fesih bildirimi hazırlanırken kanunda belirlenen şekle uygunluğu önem taşır. 10 yıllık kiracının tahliyesi için ihtarnamenin içeriği amacına uygun olarak hazırlanması gerekir. İhtarnamede kiracının kiralanandan çıkması gerektiğini açık ve anlaşılır biçimde belirtilmelidir.
Kiralayan, kiracıya gönderdiği ihtarnamede kira sözleşmesini 10 yıllık uzama süresi sonunda feshedeceğini bildirmelidir. Kiralananın tahliye edilmemesi halinde hukuki yollara başvurularak tahliye davası açacağını da ihtar etmelidir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılmasına ilişkin zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak noter kanalıyla yapılması bildirimin yazılı olarak yapıldığı hususunda ispat zorluğu yaşamanıza engel olacaktır.
KİRACIYA YAPILACAK OLAN FESİH BİLDİRİMİNE İLİŞKİN SÜRELER
Yukarıda açıkladığımız üzere süre bakımından fesih bildiriminizin kiracıya on yıllık uzama süresi sonunda ulaşmış olmalıdır. Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ulaşmış olması gerekmektedir. Örneğin;
01.10.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir sözleşmede sözleşmenin bitim tarihi 01.10.2012 olacaktır. Kiracı tarafından sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde;
01.10.2012 tarihi ile 01.10.2013 tarihleri arasında 1 kez 1 yıllık süre ile sözleşme uzayacak,
….
01.10.2021 tarihi ile 01.10.2022 tarihleri arasında 10 kez sözleşme uzamış olacaktır.
10 yıl uzayan kira sözleşmesinin süresinin dolması ile ilk şart tamamlanacaktır. Kiraya veren her uzama yılının bitiminden önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin feshini talep edebilecektir. Bildirim uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapılmalıdır. Yani verdiğimiz örnekte 10 yıllık uzama süresi 01.10.2022 tarihinde tamamlanmıştır. Kiraya veren, sonraki kira dönemi olan 01.10.2023 tarihinden en az 3 ay önce bildirimde bulunmalıdır. Yani 01.07.2023’ten önce bildirimde bulunarak 10 yılı dolduran kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
KİRACI TARAFINDAN FESİH BİLDİRİMİNE UYULMAMASI HALİNDE AÇILACAK TAHLİYE DAVASI
Kiracı yazılı bildirime rağmen, verilen süre sonunda kiralanını tahliye etmezse , kiraya veren tarafından TBK madde 350 uyarınca dava açılmalıdır. Açılan davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir.
10 yıllık kiracının tahliyesi ile ilgili yargıtay kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi2017/7129 E. 14.12.2017 tarihli kararı, TBK’ nun 328/ son maddesinde;”Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/ son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir şeklindedir.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ NE KADAR SÜRER ?
Ülke ekonomisinin hızla bozlulması ile fiyat istikrarının kaytbolması, kiralayan – kiracı ilişkilerine de olumsuz tesiri olmuştur. Aynı mühit içerisindeki benzer konut kira bedelleri arasında ciddi farklılar oluştu. Haliyle bu durum kiralayan ile kiracı arasındaki fiyat anlaşmazlıklarının çıkmasına neden oldu. Bu uyuşmazlıkların çözümü için Sulh Hukuk Mahkemesine başvuran taraflar mahkemelerde yığılmalara neden olmaktadır. Bu nedenle 6 ile 9 ay arasında sonuçlan tahliye davaları 1 seneyi aşan sürelere ulaşmaktadır.
10 YILI DOLDURAN KİRACI YARGITAY KARARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11403 E. , 2016/4059 K. ;
Somut olayda; taraflar arasında 01.07.1997 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda 27.02.2014 keşide tarihli ihtarın tebliğ tarihi araştırılarak, sözleşmenin başlangıç tarihine göre 01.07.2013 – 31.06.2014 dönemi için 3 ay öncesinden ihtar tebliğ edilmiş ise davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. şeklindedir.
T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 17243 Karar: 2018 / 5100 Karar Tarihi: 14.05.2018
ÖZET: Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır. Hükmün onanması gerekmiştir.
Dava: Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda davanın konusuz kalması nedeniyle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı, davalı ile aralarındaki kira ilişkisinin 1985 yılından bu yana devam ettiğini, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince akdin feshini ve davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın konusuz kalması nedeniyle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacı tarafından vekalet ücretine hasren temyiz edilmiştir. Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Somut olayda; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 4.50 TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.05.2018 gününde oybirliği ile karar verildi.
SON SÖZ
10 yıllık kira sözleşmesi fesih bildirimlerinde kiracıya gönderilen ihtarnamenin içeriği büyük önem arz etmektedir. Kiracının fesih bildirimine riayet etmeyerek dava açılmasına sebebiyet verdiği hallerde tarafların hukuki haklarını bilmeleri önemlidir. Bu davalar teknik ve sıkı şekil şartı olan davalar olduğu için usuli işlemlere uygun olarak dava takibinin yapılması dava sürecinde sıkıntı yaşanmamasının ilk şartıdır.
Av Ahmet Ayhan ÖZTÜRK & Av. Ece SEZGEN
TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE NEDENLERİ
KİRA ARTIŞ ORANİ, KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA UYARLAMA DAVASI
HUKUKUKİ DESTEK İÇİN İLETİŞİM HATTIMIZDAN TARAFIMIZA ULAŞABİLİRSİNİZ