Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak günümüzde konut ihtiyacının artması ve kiralık mülklerin azalması gibi nedenlerle kira bedelleri sıkça gündeme gelmektedir. Bu durum kiracılar ile ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara yol açmaktadır. Bu tür anlaşmazlıkların çözümünde başvurulan yollardan biri de kira tespit davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda yapılan düzenlemelerle, kira artış oranlarına sınırlamalar getirilmiş olsa da, bu sınırlamalar her durumu kapsamayabilir. Peki, kira tespit davası nedir, şartları nelerdir ve nasıl açılır?
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir hukuki prosedürdür. Taraflar, sözleşme yenileme aşamasında yeni kira tutarında anlaşamazsa, kiracı veya mal sahibi dava açarak bedelin adli yoldan tespitini talep edebilir.
Hukuki Dayanaklar:
Yargıtay Kararları: Hukuk sistemimizde Yüksek Mahkeme kararları kanunun nasıl uygulanacağı açısından yol göstericisidir. Yargı kararlarının birliği açısından da yargıtay içtihatleri önemli hukuki dayanaklarımızdandır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 345: Kira bedelinin tespiti için dava açma koşullarını düzenleyen yasa metnidir.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası açabilmek için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
- Kira Sözleşmesinin Varlığı: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. TBK 345. Maddesine göre: Bu dava, taraflar arasında imzalanan kira sözelşemesinde yıllık kira artışı öngörülmemişse yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı takdirde geçerli olur. Kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu şartlar sağlandığında, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada, mahkemece belirlenecek kira bedeli belirlenir. Bu tutar, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılabilir. Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. - Zam Oranı Sınırlaması: Türk Borçlar Kanunu’na göre, Temmuz 2023’e kadar konut kiralarında %25’lik artış sınırı getirilmiştir. Ancak bu sınır, kira tespit davası açılması durumunda bağlayıcı değildir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin dolması halinde açılabilir. Örneğin, 15 Mayıs 2019’da imzalanan bir kira sözleşmesi için kira tespit davası 15 Mayıs 2024’ten sonra açılabilir.
Kira Tespit Davasında Tarafların Yükümlülükleri
Kira tespit davasında taraflar, iddialarını ispatlamak için delil sunmakla yükümlüdür. Bu süreçte en önemli delil, emsal kira sözleşmeleridir. Taraflar, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedellerini gösteren sözleşmeleri mahkemeye sunabilir. Eğer taraflar bu tür deliller sunmazsa, mahkeme re’sen (kendiliğinden) ilgili kurumlardan emsal kira araştırması yapılmasını talep edebilir. Burada dava öncesinde kira bedelinin rayiç kiraya yakın belirlenmelidir. Zira eksik talep halinde davacı kira gelirinden mahrum kalacaktır. Fazla talep halinde karşı vekalet ücretine hükmedilecektir.
Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Tespit Davasında Mahkeme Harçları
Kira Tespit davalarında mahkeme masrafları harçlar, gider avansı ve bilirkişi keşif ücretinden ibarettir. Mahkemelerde keşif mahkeme hakimi katip mübaşir ve 3 kişiden oluşan bilirkişi heyetinden oluşmaktadır. Mahkeme tarafından takdir edilen bilirkişi ücreti, keşif harcı ve araç ücreti yıllık her sene açıklanan tarifeye göre belirlenir. Davada masraf kaleminin önemli bir bölümünü oluşturan kısmı da dava açılırken yatırılan peşin harç ödemesidir. Kira tespit davasında harç belirlenirken mahkemelerden talep edilen harç tutarı mahkemeler arasında farklılık gösteriyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi mahkemeler arasındaki farklılıkları gidermek adına 25.11.2024 tarihinden toplandı ve karar aldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararı ile “Aylık kira bedelinin tespiti istemiyle açılan davalarda karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine, ” mahkemeler arası uyuşmazlığı sonlandırmıştır. Alınan bu karar göre dava harcı aylık kira bedeli farkı üzerinden belirlenecektir. Karar Metni için tıklayınız. Dava masrafları dava açan tarafından karşılanır. Ancak dava masrafları davayı kaybeden tarafa yüklenecektir.
Tespit Edilen Kira Bedeli Ne Zaman Uygulanır?
Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli, davanın açıldığı tarihe göre değişiklik gösterir:
- Dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmışsa, tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminden itibaren uygulanır.
- Dava, kira dönemi içerisinde açılmışsa, mahkeme kararı geriye dönük olarak uygulanabilir.
Sonuç: Kira Tespit Davası Neden Önemli?
Kira tespit davası, kira bedeli konusunda yaşanan anlaşmazlıkların adil bir şekilde çözüme kavuşturulmasını sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Hem kiracılar hem de ev sahipleri, haklarını korumak ve adil bir kira bedeli belirlemek için bu dava türüne başvurabilir. Eğer siz de kira bedeli konusunda bir anlaşmazlık yaşıyorsanız, hukuki süreçleri doğru şekilde yönetmek için bir avukattan destek almanız önemlidir.
AV. AHMET AYHAN ÖZTÜRK & AV. ECE SEZGEN
İLGİLİ YAZILARIMIZ
TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE SÜRECİ