Mevcut kira bedellerinin yüksek enflasyon karşısında düşük oranda kalması nedeniyle son zamanlarda tahliye davaları sık sık gündeme gelmektedir. Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi tahliyesine her zaman engel olmamaktadır. Ev sahipleri kiracıyı kiracıdan kaynaklı nedenlerle tahliye edebileceği gibi kendi ihtiyacı ile de tahliye edebilmektedir. Yasal düzenlemeler kiracıyı korumakta ise de bu düzenleme ile kiraya verenin ihtiyaçları da gözetilmiştir. Kiraya veren kiralananı belli şartlar sağlandığında konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edebilmektedir.
İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI
Kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilmesi için belirli şartların varlığı aranmaktadır. Konut ihtiyacının kiraya veren, onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için doğması gerekir. Kanun böylece ihtiyaç sahibinin kiraya verene belirli bir yakınlık derecesinde olmasını şart koymuştur.
Bir diğer şart ise yukarıda izah ettiğimiz ihtiyaç sahiplerinin ihtiyacının zorunlu olmasıdır. Kiraya verenin ihtiyacı dava açtığı sırada mevcut olmalıdır. Aynı zamanda dava devam ederken ihtiyacın da devam etmesi gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması da gerekmektedir.
Kiralayan ihtiyacını her türlü delil ile ispatlayabilmektedir.
Ancak belli durumlar artık yerleşik yargıtay içtihatları ile de konut ihtiyacının zorunlu görüldüğü durumlardır. Örneğin; kiraya verenin kendisinin de kirada oturması, sağlık nedeniyle ev değiştirilmesi, 30’lu yaşlarında bekar bireyin ailesinden ayrı yaşamak istemesi, evlilik, kiralanın işyerine veya çocukların okuluna yakın olması, yazlık konutta oturma isteği gibi. Bu örnekler haricinde belirtilen ihtiyaç gerçek ve samimi olduğu sürece konut ihtiyacı zorunlu kabul edilecektir.
İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASINDA DAVACI
İhtiyaç sebebi ile tahliye davası açacak kimsenin kiralananın maliki olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi veya alt kira sözleşmesi yapmış kiracı da ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilmektedir.
Kiralanan paylı mülkiyete tabi ise paydaşlar pay ve paydaş çoğunluğu ile dava açabilmektedir.
Kiralanan da iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise ancak tüm maliklerin birlikte dava açması gerekecektir.
KİRACININ TAHLİYESİNİN ARDINDAN KİRALAMA YASAĞI
Kanun ihtiyaç sebebi ile tahliye sonrası ev kiralayana kiralama yasağı getirmiştir. Bu yasal düzenlemeye göre kiraya veren 3 yıl boyunca evi kiraya veremeyecektir. Ancak kiralanan eski kiracıya kiraya verilebilecektir. Eğer yasağa rağmen kiralanan kiraya verilirse eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Bu tazminat miktarı da en az son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli kadar olacaktır.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İhtiyaç sebebi ile tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASINI NE ZAMAN AÇMALIYIM ?
İhtiyaç sebebi ile tahliye davası açmadan önce kira sözleşmesine bakmak gerekmektedir.
Kira sözleşmesi belirli süreli ise; sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir. Kira sözleşmesi sona ermeden önce ihtarname gönderilmesi şart değildir. Ancak ihtarname gönderilmiş ise de artık uzayan kira döneminin sonuna dek dava açılabilmektedir. 1 ay içinde dava açılması şart değildir.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; öncelikle kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine göre tarih belirlenmelidir. Bu tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılabilecektir.
İhtiyaç sebebi ile tahliye davalarında ihtiyacın doğru tespit edilmesi, kanun tarafından ve yerleşik içtihatlar tarafından aranan koşullara uygun olması gerekmektedir. Ayrıca dava açma süreleri de kamu düzeninden olup dikkat edilmesi gereken başka bir husustur. Yazımızda belirtmiş olduğumuz şartlar genel şartlar olup her olayın kendi içinde değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Bu bakımdan hak kayıpları yaşanmaması adına uzman ekibimizden hukuki yardım almanızı tavsiye ederiz.
İLGİLİ YAZILARIMIZ
TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE NEDENLERİ
KİRA TESPİT DAVASI (KİRA ARTIŞ DAVASI)
10 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ TAHLİYESİ