Kira sözleşmesinin taraflarının sözleşmeden kaynaklı olarak belirli hak ve yükümlükleri mevcuttur. Bu hak ve yükümlülükler kira sözleşmenin akdedilmesi ile ortaya çıkmaktadır. Bunlardan en temel olanı ise: Kiraya verenin konusunun kiracı tarafından kullanılmasına katlanma yükümlülüğü ve kiracının da kira bedelini ödeme yükümlülüğüdür. Peki kiracı tarafından kira bedelleri ödenmiyor veya geç ödeniyorsa ne yapılmalıdır ? Kira bedellerinin artması ile karşılaşılan bir sorun da kira bedellerinin ödenmemesi ve geç ödenmesi olmuştur. Bu durum kiraya verenin mağduriyetine sebep olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 de kanun koyucu bu durumun sakıncalarını gidermek için ve bu katlanılmaz durumdan kiraya verenleri korumak için tahliye davasını düzenlemiştir.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI KOŞULLARI
Kira bedellerinin ödenememesi veya geç ödenmesi halinde kiraya veren tarafından kiracıya ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarın yazılı olması gerekmektedir. Bu nedenle ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.
İhtar tercihe göre tahliye talepli ilamsız icra takibi şeklinde de yapılabilmektedir. Her ay için ayrı icra takibi açılması gerekmektedir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için en az iki kira bedelinin ödenmesinde aksaklık meydana gelmesi gerekmektedir
Eğer kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise; kira yılı içinde
Eğer kira sözleşmesi bir yıl ve daha uzun süreli ise; bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde
İki haklı ihtarda bulunulmuş ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.
İhtarın kiracıya tebliğ edildiği tarih önem arz etmektedir. Şayet ihtar kiracıya ulaşmadan kiracı ödeme yapmış ise gönderilen ihtarın bir hükmü olmayacaktır.
Kiracı tarafından ödenmeyen kira bedeli olmalıdır. Aidat bedeli, yakıt gideri gibi yan giderlerin ödenmemesi halinde iş bu davanın açılması söz konusu değildir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası konutlar ve çatılı iş yerleri için açılabilmektedir.
İHTARNAMENİN İÇERİĞİ
Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtar ile amaçlanan kiracıyı kanundan doğan ödevini yerine getirmeye çağırmak ve ona kira parasını ödetmektir. İhtarda özellikle hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği açık olarak belirtilmelidir. Ayrıca ihtarnamede kiracıya ödenmeyen kira bedelini ödemesi için 30 günlük mehil verilmesi gerekmektedir. Bununla birlikte kiracıya kirayı ödememesi halinde tahliye davası açılacağı da ikaz edilmelidir.
Kiracının bu ihtarnamede verilen mehil içerisinde ödenmeyen kira bedelini ödemesi bir değişiklik yaratmayacaktır. Zira ihtara haklılık kazandıran unsur, kiracının kirayı sözleşmede belirlenmiş ifa zamanında ödememesidir. İhtar çekilen aylara ilişkin kira bedeli geç yatırılmış olduğundan bu durum kiraya verenin tahliye davası açma hakkına engel teşkil etmemektedir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
Kiracının kira bedellerini ödememesi üzerine çekilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Kiraya veren kiracıyı tahliye etmek istiyor ise dava açmak zorundadır. Kiraya veren iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava açabilmektedir.
Örneğin 01.01.2020 tarihli bir yıllık kira sözleşmesi süresi içerisinde kiracı Mayıs 2020 ve Temmuz 2020 kira bedellerini ödememiş ve ihtarda mehil verildikten sonra ödemiş olsun. Bu durumda iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş olacaktır Kiraya verenin de 01.01.2021 tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açma hakkı bulunacaktır.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan meskenin bulunduğu yer mahkemesidir.
İLGİLİ YAZILARIMIZ
TAHLİYE DAVASI VE TAHLİYE NEDENLERİ
KİRA TESPİT DAVASI (KİRA ARTIŞ DAVASI)
10 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ TAHLİYESİ