Önalım hakkı; belirli bir kişiye bir malı öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Önalım hakkı olan kişi veyahut malik tarafından önalım hakkı tanınan kişi ancak malın üçüncü kişilere satışı halinde önalım hakkını kullanılabilmektedir. Satış söz konusu olduğunda önalım hakkının kullanması için dava açılması gerekmektedir.
Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nda iki tür olarak değerlendirilmiştir. Bunlar yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkıdır.
YASAL (KANUNDAN DOĞAN) ÖNALIM HAKKI
Yasal önalım hakkı paylı mülkiyetten doğmaktadır. Paylı mülkiyetin tanımı Türk Medeni Kanunu madde 688 de yapılmıştır; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” Yani paydaşların mülkiyet hakları mülkiyet konusu sey üzerinde fiilen belirli olmamakla birlikte her birinin payları oranındaki hakkı mülkiyete konu şeyin tamamı üzerinde söz konusudur. Örneğin bir arsanın 1/3 ü ile malik olan paydaşlar arsanın tamamının maliki olmayıp payları oranında mülkiyet hakkına sahiptir. Paydaş olan maliklerin her birinini arsanın hangi kısmına sahip oldukları belli olmayıp tüm arsa üzerinde 1/3 mülkiyet hakkına sahiplerdir.
Yukarıda niteliğini açıklamış olduğumuz paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu satışın payın tamamı hakkında olması şart değildir. Payın bir kısmının satılması halinde de ön alım hakkı kullanılabilecektir. Böylece paylı mülkiyete üçüncü bir kişinin dahil olması kanunen sınırlanmaktadır.
YASAL ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT
Paydaşlar önalım hakkından feragat de edebilmektedir. Bu durumda paylı mülkiyette malik olanlardan herhangi biri payını satmak istediğinde önalım hakkından feragat eden paydaş önalım hakkını kullanamayacaktır. Paydaşlardan birinin önalım hakkından feragat etmesi ancak resmi şekilde yapılabilmekte ve tapu kütüğüne de şerh verdirilmesi gerekmektedir. Böylelikle önalım hakkından feragat eden paydaşın bu hakkı tamamen ortadan kalkmış olacaktır.
YASAL ÖNALIM HAKKINININ KULLANILABİLMESİNİN ŞARTLARI
Yasal önalım hakkı ancak dava ile kullanılabilmekte olup hakkın kullanılabilmesi belirli şartların varlığına tabidir. Bu şartlar;
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın varlığı,
Paylı mülkiyet bulunan taşınmazın tamamının veya bir kısmının satılması halinde değil yalnız payın satılması,
Payını satan paydaş ve alıcı konumunda olan üçüncü kişi arasında geçerli bir satış sözleşmesi olması
Payın satışının üçüncü bir kişiye yapılması
Olarak ifade edilebilir.
YASAL ÖN ALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER
Yasal önalım hakkından bahsedilebilmesi için söz konusu malın taşınmaz olması gerekmektedir. Taşınırlar için ancak sözleşme düzenlenerek sözleşmeden doğan önalım hakkı kullanılabilir.
Paylı mülkiyet dışında mülkiyet türleri olan elbirliği mülkiyeti ve kat mülkiyetinde yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Satış dışında başka işlemler için (örneğin bağışlama) yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Kamulaştırma yapılacaksa yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Artırma yolu ile yapılan satışlarda cebri icra satışı yapılan taşınmazlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.
YASAL ÖNALIM DAVASI
Yasal önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş alıcı olan üçüncü kişiye dava açmalıdır. Yasal önalım hakkını kullanmak için açılan dava hak düşürücü sürelere tabidir. Süreler yapılan satış işleminin alıcı veya satıcı paydaş tarafından noter vasıtası ile diğer paydaşlara bildirilmesi ile başlar. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Ve bir daha bu dava açılamaz.
Açılacak davada yetkili mahkeme önalım hakkına konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemeleri olacaktır.
Açılan davada davacı sıfatında olan önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Açılacak davanın neticelenmesi ve kararın kesinleşmesi için satılan taşınmaz payının mülkiyeti önalım hakkı sahibinin üzerine geçecektir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
Sözleşmeden doğan önalım hakkı tamamen malikin kendi rızası ile üçüncü kişiye tanıdığı bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı yalnızca taşınmazlar için değil taşınırlar için de tanınabilmektedir.
Önalım sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartı için yeterli olacaktır.Önalım sözleşmesinden sözleşme konusu edilen taşınır/taşınmaz açıkça belirtilmelidir. Ayrıca bedelin, hakkın kullanılmasına ilişkin şartların belirtilmesi zorunlu değildir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKININ ŞERHİ
Sözleşmeden doğan önalım hakkı bir bakıma malikin kendi iradesi ile kendisini sınırlamasıdır. Ancak sözleşmeden doğan önalım hakkı ayni bir hak olmayıp eşyaya bağlı bir haktır. Bu nedenle şerh verdirilmedikçe sözleşme konusu malın başkasına satılması halinde satın alan üçüncü kişiden herhangi bir talepte bulunulamayacaktır. Ancak (taşınmazlar için) tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilecektir.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ermektedir.
Şerhin etkisinin devam ettiği süreçte satış işleminin gerçekleşmesi halinde yasal önalım hakkında olduğu gibi; önalım hakkı sahibi yeni malike karşı dava açarak hakkını kullanabilecektir. Bu durumda yeni malikin iyi niyet iddiasında bulunması mümkün olmayacaktır.