Kentsel dönüşüm kapsamında maliklerin ya da maliklerden birinin başvurusu ile riskli yapı tespiti yaptırılabilmektedir. Karot alma işlemi sonucu yapı riskli yapı olarak tespit edilebilmektedir. Riskli olduğu tespit edilen yapı hakkında ne gibi bir işlem yapılacağına dair karar alınmasında maliklere öncelik tanınmıştır.
6306 Sayılı Kanun’un Madde 6 Fıkra 1;
“…Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir…”
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 15;
“Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.”
Kanun da ve yönetmelikte de belirtildiği gibi maliklere karar almaları için öncelik tanınmıştır. Malikler üçte iki hisse payı çoğunluğu ile riskli olduğu tespit olunan yapı karar alabilmektedir. Peki malikler tarafından üçte iki hisse payı çoğunluğu sağlanamazsa ne olacaktır ?
KAMULAŞTIRMA
6306 Sayılı Kanunda belirtildiği üzere en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak olan kamulaştırmalar, Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ödemeler en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bölünerek yapılır. Yapılan ödeme ile hak sahiplerinin mal varlıklarından çıkarılan değerin yerine başka bir değer ikame edilmekte; böylece mülkiyet hakkı korunmaktadır.
Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı şekilde yapılmaktadır. Bu taşınmazların malikleriyle anlaşma yoluna gidilmeyecek bu taşınmazlar doğrudan kamulaştırılacaktır. Bu gibi durumlarda Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.
Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir.
Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.
KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNE KARŞI İPTAL DAVASI
İdare tarafından yapılan bu kamulaştırma işlemine karşı 6306 Sayılı Kanun uyarınca kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğu iddia edilerek malikler tarafından dava açılabilmektedir. Bu davada görevli mahkeme idare mahkemeleridir.
Kamulaştırma Kanunu’nun Madde 14;
“…Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.”
30 günlük dava açma süresi belirlenmiştir. Maliklerin üçte iki hisse çoğunluğu ile karar alamadığı riskli yapılar için maliklere idarece tebligatı yapılan kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekmektedir.
İdari yargı nezdinde açılacak olan bu davalar öncelikli işlerden olduğundan mahkemece öncelikle görülmektedir.
İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.
KONU İLE İLGİLİ DİĞER YAZILARIMIZ
YIKIM KARARINA İTİRAZ YAZIMIZ
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE SÜREÇ
RİSKLİ YAPILARDA MALİKLERİN İZLEYEBİLECEĞİ YOLLAR
KENTSEL DÖNÜŞÜM 3’TE 2 ÇOĞUNLUK DIŞINDA KALANLARIN HAKLARI