Ülkemizde yıkım kararı pek çok farklı nedene dayalı olarak alınabilmektedir. Yıkım kararı nedenlerine göre de farklı kanunlarda düzenlenen usul ve şartlar doğrultusunda alınabilmektedir. Peki malikler 6306 Sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti üzerine hangi yolu izleyecektir ? Malikler yıkım kararına katlanmak zorunda mıdır ? Bu gibi soruların cevaplarını sizlerle paylaşacağız.
Günümüzde imar alanında en güncel düzenleme 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunu’dur. Uygulamada alınan yıkım kararları da en çok 6306 Sayılı Kanundan kaynaklıdır. Ancak 6306 Sayılı Kanun ile bu süreçte riskli yapıların belirli işlemlere tabi tutulması öngörülmüştür. 6306 Sayılı Kanuna göre bu işlemler icra edilirken idarece ; riskli yapı tespiti kararı, yıkım kararı, değer tespiti kararı, satış kararı, tapu iptali kararı gibi pek karar alınması gerekmektedir. İdarenin her türlü icrai ve kesin nitelikte işlemlerine karşı ilgililer tarafından iptal davası açılabilmektedir. Tüm bu aşamalarda alınan kararlara karşı da ilgililer iptal davası açabilmektedir.
Maliklerin 2/3 Oy Çoğunluğu İle Alabileceği Kararlar Nelerdir?
Malikler veya kanuni temsilcileri tarafından veyahut maliklere veya kanun temsilcilerine verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, Bakanlıkça veya İdarece yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamadan sonra maliklerin bu riskin ortadan kaldırılması için bir karar alması durumu söz konusudur. Bu riskin malikler tarafından ortadan kaldırılması için 6306 Sayılı kanunda farklı alternatifler düzenlenmiştir. Ancak kanunda tanımlı bu alternatifler 6306 Sayılı Kanunundan kaynaklı olarak kararları 2/3 oy çoğunluğu ile almalıdır. 6306 Sayılı Kanun kapsamında malikler 2/3 oy çoğunluğu ile; riskli yapının yıkılması, yeniden inşası veya yıkıma alternatif olarak güçlendirilmesi kararı alabilirler.
Kentsel Dönüşüm Yıkım Kararı
6306 sayılı kanuna göre kat maliklerinin üçte iki çoğunluğuyla bina yıkımı gerçekleşir. Riskli yapının tespiti işleminden sonra kural bu yapı hakkında yıkım işlemlerinin başlatılmasıdır. Bu nedenle uygulamada her zaman yıkım kararının yerine getirilmesi için maliklerce bir karar alınması şartı bulunmamaktadır.
Yeniden İnşa Kararı
Malikler tarafından yeniden inşa kararı alınması halinde de riskli yapının yıkımı söz konusudur. Ancak yıkım kararından farklı olarak malikler yıkım kararı yerine getirildikten sonrası için de bir takım kararlar almaktadır. Bu kararlar ortak karar protokolünü oluşturmaktadır. Protokol; yıkımdan sonra binayı kimin inşa edeceği, binayı müteahhitle anlaşarak yaptırmaya karar verilmesi halinde binanın yapım koşulları gibi kararlardan oluşmaktadır. Ortak karar protokolünün bir diğer işlevi ise bu süreçte ortaya çıkabilecek ihtilafları önlemektir. 6306 sayılı kanuna göre kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu sağlanması halinde ortak karar protokolü imzalanır . Ortak karar protokolünün hazırlanması için kat malikleri 15 gün önceden yapılan çağrı ile toplantıya çağrılır. Bu protokol de iptale tabidir. Ancak protokole karşı açılan iptal davaları adli yargıda görülmektedir. Görevli mahkeme riskli yapı yıkılmadan evvel Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Riskli yapı yıkıldıktan sonra ise görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Yıkım Kararına Bir Alternatif Olarak Güçlendirme Kararı
Maliklerin alabileceği kararlardan biri de güçlendirme kararıdır. Güçlendirme kararı da 6306 Sayılı Kanun uyarınca maliklerin 2/3 oy çoğunluğu ile alınır. Bu karar diğer kararlardan yıkım yapılmaması bakımından farklılık göstermektedir. Güçlendirme kararı onarımları ve söz konusu sistemin performansını iyileştirmek amacıyla yapılan müdahaleleri kapsamaktadır. Ancak güçlendirme kararının alınabilmesi için en önemli etken riskli yapının güvenli hale getirilmesi için yıkımının zorunlu olmamasıdır. Bu açıdan güçlendirme kararı, yıkım kararının alınmış olması halinde yıkımı önlemeye imkan tanımaktadır. Ayrıca riskli yapının güçlendirilmesine karar verilmesi yıkım kararına maruz kalan maliklerin mülkiyet hakkını da korumaktadır. Güçlendirme kararı alınması için öncelikle güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerekmektedir. Ardından maliklerce güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Ruhsatı veren idare tarafından güçlendirme kararının uygulanacağı süre de tayin edilir. Bu süre içinde güçlendirme işlemi usulüne uygun olarak yerine getirilmelidir. Usulüne uygun güçlendirme işlemi yerine getirilmesi halinde tapudan riskli yapı tespitinin silinmesi istenebilecektir.
Av. Ahmet Ayhan ÖZTÜRK & Av. Ece SEZGEN
YIKIM KARARINA İTİRAZ YAZIMIZ
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA AZINLIKTA KALAN (ÜÇTE İKİ HİSSE ÇOĞUNLUĞU İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLAR) MALİKLERİN HAKLARI
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE SÜREÇ
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YETERLİ ÇOĞUNLUĞA ULAŞILAMAZ İSE