Yıkım kararı, idare tarafından kamu gücünün mülkiyet hakkına yönelik yaptırım olarak kullanıldığı bir idari işlemdir. Kesin ve yürütülebilir her idari işleme karşı olduğu gibi yıkım kararına karşı da idari yargıda iptal davası ikame edilebilmektedir. Ancak yıkım kararı anıldığında uygulamada ve pratikte en çok karşılaşılan; Yıkım kararı nasıl alınır , Yıkım kararının dayanağı nedir, Yıkım kararı alınmasını kimler talep edebilir , Yıkım kararı alınabilecek durumlar nelerdir , gibi soruların cevaplarını bu yazımızda sizler için derledik.
Yıkım Kararının Dayanağı Nedir
Hukukumuzda 3194 Sayılı İmar Kanunu, 775 Sayılı Gecekondu Kanunu ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yıkım kararının şartları ve usulünün düzenlenmiş olduğu uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklara ilişkin düzenlemelerdir.
3194 Sayılı İmar Kanunu
3194 Sayılı İmar Kanunu uyarınca ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veyahut ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapıldığı durumlarda bu durumun fenni mesulce (yapının imara, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun inşa edildiğini denetleyen kişi), yapı belediye sınırları içerinde ise belediye tarafından değilse valilik tarafından tespiti ve ihbar edilmesi veya durumun herhangi bir şekilde öğrenilmesi halinde belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Akabinde yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Yapı sahibi tarafından bu ruhsata aykırılık giderilirse ve yapılan inceleme sonrasında yapının ruhsata uygunluğu anlaşılırsa belediye veya valilik tarafından mühür kaldırılacak ve yapı sahibi inşaata devam edebilecektir. Aksi takdirde yapının ruhsata uygun hale getirilmesi sağlanmazsa belediye encümeni tarafından yıkım kararı verilecek ve kararın icrası aşamasına geçilecektir. İmar Kanunu madde 32 ve devamında düzenlenen bu uygulama kapsamında yıkım kararı alınması için tüm ilgililer ihbar hakkını kullanabilmektedir. Ancak yapılan ihbar sonrası öncelikle idarece inşaat durumu tespit edilecek ruhsata aykırı durum söz konusu ise yukarıda bahsi geçen prosedürü işletecektir.
775 Sayılı Gecekondu Kanunu
775 Sayılı Gecekondu Kanununda ise 3194 Sayılı İmar Kanunu’ndan farklı bir usul öngörülmüştür. Şayet Gecekondu Kanunu’na göre yıkım kararına tabi olan yapının öncelikle kamu arazisi üzerinde yapıldığının tespiti gerekmektedir. Özellikle yapının tamamının kamu arazisi üzerinde bulunması şarttır. Zira aksi takdirde 3194 Sayılı İmar Kanunundaki usule tabi olarak yıkım işlemi tesis edilebilecektir. Yine kamu arazisinde bulunan bu yapılar daimi ya da geçici yapı olmasına, inşa sırasında olmasına veya iskan alınmış olmasına bakılmaksızın hiçbir karar alınmasına gerek duyulmadan belediye veya devlet zabıtası tarafından derhal yıkım işlemi icra edilmektedir. Bu yapıların yıkılmasında en önemli koşul kamu mülkiyeti üzerinde inşa edilmesidir bu durum tespit edildiği takdirde başka herhangi bir işleme gerek duyulmaksızın yıkım işlemi gerçekleştirilir.
6306 Sayılı Afet Riski Hakkındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
6306 Sayılı Afet Riski Hakkındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun imar alanında yapılmış bu düzenlemeler içerisinde en güncel olanlardan olup afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde tasfiye iyileştirme ve yenilemelere dair usul ve esaslara yönelik bir düzenleme olarak 16/05/2012 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının düzenlenmesi saikiyle çıkarılan bu kanunda riskli alanlar ve riskli yapılarda yapılacak uygulamalar düzenlenmişse de konumuzun yıkım kararı olması nedeniyle riskli yapılar üzerinden yazımıza devam ediyor olacağız.
İlgili kanun uyarınca riskli yapılar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, Büyükşehir Belediyeleri, Klasik Belediyeler veya İl Özel İdareleri tarafından yahut da Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kamu kurum ve kuruluşları ve üniversiteler tarafından tespit edilmektedir. Riskli yapı tespiti kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olan, metruk binalar için riskli yapı tespiti yapılamamaktadır.
Yıkım Kararı Alınmasını Kimler Talep Edebilir Ve Karar Nasıl Alınır?
Riskli yapı tespitini yapı maliklerinden biri veyahut maliklerin kanuni temsilcisi masrafları kendilerine ait olmak üzere talep edebilmektedir. Bununla ilgili olarak riskli yapının kalitesini ve kullanılan malzemenin kapasitesini değerlendirmek amacıyla binanın yaklaşık olarak ne kadar zaman sağlam kalacağı ve depreme dayanıklılığını ölçmeye yarayan karot işlemi yapılır. Akabinde karot işlemi neticesinde düzenlenen raporlar tespit konusu yapının bulunduğu ildeki Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderilir. Raporlar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce incelenir ve yapılan inceleme sonucu rapor uygun bulunursa , riskli yapılar, müdürlükçe tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce de , riskli yapı tespiti riskli yapı üzerinde ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 Sayılı Tebligat Kanunu uyarınca bildirilir. İş bu riskli yapı tespitine karşı ilgililerin en geç on beş gün içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılmalıdır. Riskli yapı tespitine itiraz hakkı bulunanlar da malikler ve kanuni temsilcileridir. Riskli yapı tespitine itiraz yerinde görülmez ise yapının yıkım sürecine başlanılmaktadır.
Uygulamada en sık karşılaşılan yıkım kararı alınması süreçleri genel hatlarıyla yukarıda izah ettiğimiz şekilde gerçekleşmektedir. Ancak yapı maliklerinin de idarenin yaptırım niteliğindeki yıkım kararı ve bu kararın alınmasına kadar gerçekleştirilen hazırlık işlemleri (yapı tatil tutanağı gibi) karşısında bir takım yasal yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Yıkım kararı ve kararın alınmasına kadar gerçekleştirilen hazırlık işlemleri yargısal denetime tabi olması nedeniyle bu işlemlere karşı itiraz edilebilmekte ve bu işlemler iptal davasına konu edilebilmektedir. Ancak niteliği gereği gayrimenkul hukuku pek çok teknik unsuru barındırdığından ve itiraz ile dava hakkı sürelere tabi olduğundan, hak kayıpları yaşanmaması adına konuya vakıf avukatlarla çalışmanız büyük önem arz etmektedir.
Av. Ece SEZGEN
YIKIM KARARINA İTİRAZ YAZIMIZ
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA AZINLIKTA KALAN (ÜÇTE İKİ HİSSE ÇOĞUNLUĞU İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLAR) MALİKLERİN HAKLARI
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE SÜREÇ
RİSKLİ YAPILARDA MALİKLERİN İZLEYEBİLECEĞİ YOLLAR