Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğindedir. Satış sözleşmesinden farklı olarak taraflara ileride bir satış sözleşmesi yapılmasını talep etme hakkı verir. Bu aşamada tarafların satış sözleşmesine ilişkin iradesi henüz oluşmamıştır. Sözleşme ile ileri satış işlemi gerçekleşene kadar taşınmaz sahibinin taşınmazı başkasına satmasını engellemek amaçlanmaktadır. Uygulamada en çok müteahhitler tarafından proje aşamasındaki konut satışlarında bu sözleşme akdedilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşme taşınmazı alacak kimseye taşınmazın satışı sözleşmesi yapılmasını talep etme hakkı verir. Taşınmazı satacak kimseye de ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu yüklemektedir.
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI NELERDİR ?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi Noterlik Kanunu’nun 60. maddesinin 3. fıkrasında noterlerin genel olarak yapacağı işlerden biri olarak belirtilmiştir. Aynı kanunun 89. Maddesinde de sözleşmenin düzenlenme şeklinde yapılması hüküm altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinde de belirtildiği üzere gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacaktır. Tüm bu kanuni düzenlemeler dikkate alındığında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin içeriği belirli olmalıdır. Taraflarca ileride satışı yapılması kararlaştırılan taşınmazın ada, pafta bilgilerinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Bu hususta genel ifadeler yeterli olmayacaktır. Satılması vaat edilen taşınmazın bir kısmı mı yoksa tamamı mı sözleşmeye konu ediliyorsa sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Taraflar vaat edilen satış sözleşmenin temel unsurlarını bu sözleşmede belirtebilir. Ancak bu hususların kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmelerinde zorunluluk yoktur.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusu imkansız, hukuka ve veya ahlaka aykırı olmamalıdır.
Son olarak sözleşme konusu taşınmazın bedeli tespit edilmelidir. Ve alıcı taşınmaz satışını vaat edene taşınmaz bedeli ödemiş olmalıdır.
Satış Vaadi Sözleşmes Devir Yasağı İçern Yasalar
3194 sayılı İmar Kanunu’ nun ‘’Arazi ve Arsa Düzenlemesi’’ başlıklı 18. maddesi
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz
3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu 5. Maddesi
Madde 5 – Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı Kararının Resmi Gazetede yayımı tarihinden itibaren, beş yıl süre ile gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazilerin mülkiyet ve zilyetliği, devir, temlik ve ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Sulama alanlarında sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar ilave kısıtlama süresi de beş yılı aşamaz.(3)“
775 sayılı Gecekondu Kanunu’ nun 34. Maddesi :
Madde 34 – (Değişik birinci fıkra: 2/3/1988 – 3414/4 md.) Bu Kanun hükümlerine
göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana
gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde:
a) Devir ve temlik olunamaz.
b) Rehin, ve diğer ayni haklarla takyidedilemez.
c) Satış va’di sözleşmesine konu teşkil edemez.
d) Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz.
e) Haczedilemez ve işgal olunamaz.
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİ
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilmektedir. Niteliği gereği taşınmazı alım hakkı kişisel bir haktır. Üçüncü kişilere karşı öne sürülemez. Ancak taraflardan biri talep ederse sözleşme tapu siciline şerh edilir. Şerh verdirecek kimsenin döner sermaye ve tapu harcı bedelini ödemesi gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesi için mülkiyet şartı aranmamaktadır. Ancak sözleşme şerh verdirilecekse taşınmaza mutlaka malik olunmalıdır. Bununla birlikte sözleşmede sözleşmenin şerh verdirilebileceğine dair ibare bulunması da gerekmektedir.
Bu şerh ile taşınmaz kaydında herkes tarafından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiği görülebilecektir. Yine de bu şerh, şerhe konu hakkın sahibine öncelik hakkı vermeyecektir. Şerhin süresi 5 yıldır. 5 yılın sonunda şerh kendiliğinden kalkmış olacaktır. Şerhin önceki sözleşmelere veyahut ön sözleşmelere bir etkisi bulunmayacaktır.
Ancak bu 5 yıllık süre içerisinde taşınmazın başkasına satılması halinde şerh koyduranın itiraz hakkı bulunmaktadır. Zira taşınmazı tapudaki şerhe rağmen satın alan kişinin iyi niyetinden bahsetmek mümkün olmayacaktır.
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE RAĞMEN TAŞINMAZ BAŞKASINA DEVREDİLDİ. NE YAPABİLİRİM ?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında bir hak iddiası sağlamaktadır. Ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde 3. Kişilere karşı ileri sürülebilecektir. Hal böyle olunca sözleşme tapuya şerh edilmemişse taşınmazı satın alan 3. Kişiden bir şey talep edilemeyecektir. Yalnızca sözleşme tarafı olan kimseden zararın giderilmesi talep edilebilecektir.
Ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildikten sonra taşınmaz 3. Bir kişiye satılmışsa bu durumda 3. Kişiye karşı da sözleşme ileri sürülebilecektir.
Kendisine Ait olmayan bir Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesi olmaları nedeniyle satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhüttte bulunabilir. Şöyle ki; söz konusu sözleşmelerde vaad borçlusu sadece ileride taşınmaz satım sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşmenin yapılması anın gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tarihte tapuda devir yapılması (asıl satım sözleşmesi) taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi durumda vaad edenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hakkında kanunda özel bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Bu nedenle sözleşmeye 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Buradaki zamanaşımı süresinin başlangıcı sözleşme akit tarihi değil, sözleşme konusu taşınmazın tescile hazır olduğu andaki tarihtir.10 yıllık zamanaşımı süresinin başlaması somut olaya göre farklılık göstermektedir. Satış vaadi sözleşmesi şerh zamanaşımı süresi 5 yıldır.
Satış Vaadi Sözleşmesine DayalıTapu İptal Tescil Davası
Sözleşme kurulduktan sonra taşınmaz mülkiyeti adına tescil edilecek olan satış vaadi alacaklısı, sözleşme konusu taşınmazı devir borcu olan taraftan mahkemeye başvurarak tapu iptal ve tescil davası açarak sözleşme konusu taşınmazın adına hükmen tescili isteyebilir.
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLI DAVALARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı davalarda görevli mahkeme genel olarak asliye hukuk mahkemeleridir. Ancak son yıllarda Yargıtay içtihatları ile somut durumun özelliklerine göre görevli mahkeme tespiti yapılmaktadır. Örneğin taşınmazı alacak kişinin tüketici konumunda olması halinde tüketici mahkemeleri görevli olacaktır.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların tapuda satış sözleşmesini düzenlemeleri ile son bulur.
Bir başka sona erme hali ise zamanaşımıdır. Sözleşmedeki alacağın muaccel olması ve talep edilebilir hale gelmesi ile 10 yıllık zamanaşımı işlemeye başlar. Zamanaşımı sözleşmeden doğan hakların talep ve dava hakkını ortadan kaldırmaktadır.
Taraflar başka bir sözleşme ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ortadan kaldırılmasını talep edebilirler.
Taşınmazın depremde yıkılıp çökmesi, kamulaştırılması gibi taraflara yüklenemeyecek imkansızlık hallerinde de sözleşme kendiliğinden sona ermektedir.
Uygulamada gayrimenkul satış vaadinden kaynaklı uyuşmazlıklar pek çok farklı nedenden kaynaklanmaktadır. Taşınmazın başkasına satılması veyahut taşınmazın vaat edildiği gibi satışa hazır olmaması gibi çeşitli durumlardan kaynaklanmaktadır. Her durumda sözleşmenin hazırlaması ve incelenmesi, hukuki durumun tespiti önem arz etmektedir. Bu yönüyle gayrimenkul hukuku alanında uzman bir ekiple çalışmanız hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Av. Ahmet Ayhan ÖZTÜRK