a) Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir sürenin sonunda taşınmazı boşaltacağını beyan ettiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmasına rağmen boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
- Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği birtakım şartlara bağlanmıştır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için;
Yazılı olması, - Kiracı tarafından bizzat veya bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmesi,
Taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması, - Kişinin iradesinin serbest olması, sakatlanmış olmaması ve
- Kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi gerekmektedir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus tahliye taahhüdünün kiralananın teslim anından sonra verilmesidir. Teslim tarihinde veya daha önce verilen tahliye taahhütlerinin geçerliliği yoktur. Ayrıca kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tamamının bu taahhütte bulunması gerekir.
b) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ayrıca, ödenmeyen kira bedeline ilişkin yapılan icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emirleri de ihtar yerine geçecektir.
c) Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri (örneğin aidat bedeli) ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük bir süre verip, bu sürede de borcunu ödememesi durumunda, sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sonlandırabilir.
Yazılı bildirim noter kanalıyla ihtarname ile yapılabileceği gibi icra dairesi aracılığıyla ödeme emri göndererek de yapılabilir. İcra dairesinden ödeme emri gönderildiğinde tahliye davası İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeden farklı olarak kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliyede kiracıya 30 günlük süre tanınması zorunludur. Ayrıca görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi olup yargılama daha basit ve kısa sürede sonlandırılır. Ancak iki haklı ihtara sebep olunduğunda yapılacak ödemelerin bir önemi yokken kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliyede kiracının 30 günlük süre içerisinde ödeme yapması halinde tahliye imkanı kalmamaktadır.
Tahliyesi İstenen Konutun Aile Konutu Olması Halinde: İhtar gerektiren hallerde kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılmakta ise ve eşlerden biri bu durumu kiralayana bildirmişse ihtar her iki eşe de ayrı ayrı yapılmalıdır. Başlangıçta sözleşmenin tarafı olmayan eş, bu evin aile konutu olduğunu kiraya verene bildirerek kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Dolayısıyla her iki eşe ayrı ayrı ihtarname tebliğ edilmediği sürece tahliye için geçerli koşul sağlanamaz.
d) Kiracının Kullanabileceği Başka Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Bu durumda asıl olan kiracının konutunun bulunması değil, oturmaya elverişliliktir. Kiracının sahibi olduğu konutta oturamayacağına dair hukuken geçerli mazeretleri varsa tahliye edilemez.
e) Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Aykırılığın verilen sürede giderilmemesi halinde tahliye davası açılabilir.