Kiraya verenin, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sonundan itibaren fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Ayrıca kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi kira yılının sonuna kadar uzamış sayılacaktır. Sulh Hukuk Mahkemsinde görülen ihtiyaç nedeni ile tahliye davaları ortalama 1 yıl içerisinde sonuca bağlanmaktadır.
Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedilir. Bu nedenle dava açılırken hak kaybına uğramamak adına hukuki yardım alınmasında fayda vardır.
Açılan davada ispata muhtaç en önemli unsur ihtiyaç iddiasıdır. Yargıtay içtihatlarına göre ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun ispatlanması gerekmektedir. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat ettiği takdirde kiracının tahliyesini sağlayabilir. Samimi ve zorunlu olmayan bir ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. Örneğin, kiraya verenin tahliye edilmek istenen taşınmazın bulunduğu bölgede bir başka taşınmazının bulunması ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığını göstermektedir.