Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarının arsa sahibi ve yüklenici yani müteahhitten oluştuğu sözleşmedir. Sözleşme arsa sahipleri tarafından yapılması gereken inşaat işlerinin müteahhite devrini sağlamaktadır. Buna karşılık müteahhit bir kısım arsa payına veya dairelerin mülkiyetine sahiplik elde etmektedir. Tarafların hak ve edimleri sözleşmede ayrıntılı olarak kararlaştırılmalıdır. Genellikle bu uygulama arsa sahipleri tarafından ekonomik olması nedeniyle tercih edilmektedir. Yüklenici konumunda olan müteahhitler ise sözleşme konusu inşaattan daire satışı ile kar elde etmekte ve böylelikle yapacağı masrafları karşılamaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Yargıtay tarafından tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olarak nitelendirilmektedir. Şöyle ki; arsa sahibinin tapuyu devretme yükümlülüğü vardır. Yüklenicinin de sözleşmede kararlaştırılan koşullarda inşaatı yapıp belirlenen sürede arsa sahibine teslim etme borcu bulunmaktadır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve eser sözleşmesinin karma halidir. Sözleşmenin gayrimenkul satış vaadini içermesi nedeniyle yazılı ve resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Sözleşmenin şekle aykırı olduğu taraflarca ileri sürülebilmektedir. Ancak yüklenici tarafından inşaatın büyük bölümü tamamlanmış ise şekle aykırılık iddiası geçerli olmayacaktır. Zira sözleşmenin büyük oranda yerine getirilmesi halinde şekle aykırılık iddiası iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE 3. KİŞİNİN KONUMU
Arsa Sahibinden Daire Alınması Halinde: Arsa sahibi yüklenici ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası her zaman hatta yüklenici tarafından kendi payına düşecek arsa paylarını üçüncü bir kişiye satabilmektedir. Arsa maliki inşaat tamamlanmadan dahi bu satış işlemini yapabilmektedir. Bu durumda üçüncü kişi tarafından yükleniciden talepte bulunabilecektir.
Yükleniciden Daire Alınması Halinde: Yüklenici kendi payına düşen arsa paylarını satabilmektedir. Uygulamada da sıklıkla görülen yüklenicinin arsa paylarını satışa çıkarmasıdır. Yüklenicinin üçüncü kişi ile yaptığı bu sözleşme satış sözleşmesi olmayıp alacağın temliki olmaktadır. Bu nedenle arsa sahibinin rızası ve izni gerekmemektedir. Temlik işleminin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir.
Yükleniciden alacağını temlik alan üçüncü kişi hem yükleniciden hem de arsa sahibine karşı talepte bulunabilmektedir. Ancak bu durumda henüz inşaatta eksiklikler olması, yüklenicinin haklı olarak yerine getirmediği edimleri olması halinde üçüncü kişi sadece kendi payı için değil tüm inşaat kapsamında bu eksikliklerden sorumlu olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Halinde: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde üçüncü kişinin hukuki durumu sözleşmenin ne oranda yerine getirildiğine bağlıdır. Öncelikle yüklenici tarafından yapılan inşaatın seviyesi tespit edilmelidir. Şayet;
1-Yüklenici tarafından edimlerin yerine getirilmemesi halinde sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiş olacaktır. Bu durumda yüklenicinin arsa sahibine karşı talep hakkı olmayacaktır. Bu durumda üçüncü kişinin de talep hakkı bulunmayacak, üçüncü kişi lehine yapılan tescil yolsuz tescil olacaktır.
2- Eğer feshin yapıldığı tarihte inşaatın tamamlanma oranı %90 oranı üzerinde tamamlanmış olduğu tespit edilirse sözleşme ileriye dönük olarak feshedilmiş olacaktır. Bu durumda da üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır.
YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ VE ARSA SAHİBİNİN SEÇİMLİK HAKLARI
Sıklıkla rastlanan durumlardan olan inşaatın yarım bırakılması, hiç başlanmamasıdır. Bu durumlar karşısında arsa sahibinin nasıl bir yol izlemesi gerektiği önem arz etmektedir. İnşaatta aksama, inşaata hiç başlanmaması hallerinde öncelikle arsa sahibi tarafından yüklenicinin temerrüde düşürülmesi gerekmektedir. Temerrüt, kişinin borçlandığı edimi hukuka aykırı olarak yerine getirmemesi hâlidir. Yüklenici tarafından inşaat sözleşmede belirlenen sürede ve kapsamda tamamlanamazsa yüklenici de temerrüde düşmektedir. Sözleşmede herhangi bir süre belirtilmemiş ise de bu durumda arsa sahibinin ihtar çekmesi gerekmektedir. Yüklenici bu ihtar ile temerrüde düşecektir. Bu ihtar ile arsa sahibi tarafından yükleniciye inşaatı tamamlaması ve eksik işler için süre verilir.
Temerrüde düşen yüklenici, verilen süre içinde, eksik işleri yapmamış ise arsa sahibi tarafından , her zaman borcun yerine getirilmesi ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca sözleşme hükümlerine ayrıca cezai şart da eklenebilmektedir.
Arsa sahibi, borcun yerine getirilmesinden ve gecikme tazminatı hakkından vazgeçebilmektedir. Bunu bildirerek, borcun yerine getirilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteme veya sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak yükümlülüklerinden kurtulurlar. Taraflar daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Ancak bu durumda yüklenici temerrüde düşmesinde kusuru olmadığını ispat ederse yüklenicinin zararını karşılamak gibi bir zorunluluğu bulunmayacaktır. Yüklenici temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse arsa sahibi, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilecektir.
Ayrıca arsa sahibi, sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLI UYUŞMAZLIKLAR
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sözleşme tarafları arasında olabileceği gibi taraflardan biri ile üçüncü kişi arasında da olabilmektedir. Davada talebin içeriğine göre yetkili mahkeme değişiklik gösterecektir. Örneğin tapu devrine ilişkin, ayni hak söz konusu olan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Ayni hak söz konusu değil ise genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri, sözleşmede var ise yetkili kılınan mahkemeler yetkili olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalarda davanın çeşidine göre görevli mahkeme değişecektir. Sözleşmenin tarafları arasında çıkacak herhangi bir uyuşmazlıkta genel yetkili mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır.
Arsa sahibinden bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler ile sözleşmenin tarafları arasındaki davalarda da genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır. Ancak arsa sahibi ticari kapsamda bir devir yapmışsa tacirse görevli mahkeme asliye ticaret mahkemeleri olacaktır.
Yüklenici ticari bir meslek faaliyeti yürütüyorsa, üçüncü kişi yükleniciden konut ve tatil amaçlı taşınmaz satın alıyorsa görevli mahkeme tüketici mahkemeleri olacaktır. Yüklenici ticari faaliyet yürütse dahi üçüncü kişi tarafından oturma maksadı olmadan bağımsız bölüm satın alınması halinde üçüncü kişi tüketici olarak değerlendirilemeyecektir. Aynı şekilde yüklenicinin ticari faaliyet yürüttüğüne da bakılmaksızın görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri olacaktır.