Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe yaygın olarak kullanılan bir iş modelidir. Bu sözleşme türü, genellikle müteahhitlerin inşaat maliyetini karşılamak ve kâr elde etmek amacıyla arsa sahiplerine daire veya arsa payı sunarak gerçekleştirilir. Yüklenici ve arsa sahibi arasındaki bu sözleşme, detaylı bir şekilde hazırlanmalı ve her iki tarafın çıkarlarını korumak üzere kurgulanmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit (yüklenici) arasında gerçekleşen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, arsa sahiplerinin yapılacak inşaat işlerini müteahhite devretmelerini sağlar. Karşılığında müteahhit, belirli bir arsa payına ve daire mülkiyetine sahip olur. Taraflar arasındaki hak ve edimlerin detaylı bir şekilde belirlendiği bu sözleşme genellikle ekonomik nedenlerle arsa sahipleri tarafından tercih edilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, genellikle yüklenicinin inşaat maliyetini karşılamak ve kar etmek amacıyla arsa sahibine daire yapmayı taahhüdü ile gerçekleştirilir. Bu sözleşme türü, her iki tarafın da çıkarlarını korumak amacıyla detaylı bir şekilde hazırlanmalıdır. Sözleşmede, inşaatın detayları, maliyeti, proje tamamlanma süresi, ödeme planı, yapılan işin kalitesi, gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar gibi konuların yanı sıra tarafların hak ve yükümlülükleri de yer alır.
Arsa sahipleri, bu tür bir sözleşme ile risklerini minimize ederken, müteahhitler ise daha az sermaye ile inşaat projelerine girebilme imkanı bulurlar. Dolayısıyla, karşılıklı güvene dayalı olarak yapılan bu sözleşme türü, inşaat sektöründe sıklıkla tercih edilmektedir.“
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Yargıtay tarafından iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olarak nitelendirilmiştir. Bu, arsa sahibinin tapuyu devretme yükümlülüğünü içerirken, müteahhidin belirlenen koşullarda inşaatı yaparak arsa sahibine belirlenen sürede teslim etme borcunu içermektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve eser sözleşmesinin karma halidir. Sözleşmenin gayrimenkul satış vaadini içermesi nedeniyle yazılı ve resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Sözleşmenin şekle aykırı olduğu taraflarca ileri sürülebilmektedir. Ancak yüklenici tarafından inşaatın büyük bölümü tamamlanmış ise şekle aykırılık iddiası geçerli olmayacaktır. Zira sözleşmenin büyük oranda yerine getirilmesi halinde şekle aykırılık iddiası iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 3. Kişinin Durumu
Arsa Sahibinden Daire Alınması Halinde: Arsa sahibi yüklenici ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası her zaman hatta yüklenici tarafından kendi payına düşecek arsa paylarını üçüncü bir kişiye satabilmektedir. Arsa maliki inşaat tamamlanmadan dahi bu satış işlemini yapabilmektedir. Bu durumda üçüncü kişi tarafından yükleniciden talepte bulunabilecektir. Arsa sahibi ile yapılacak olan sözleşme mutlak suretle resmi şekilde yapılmalıdır.
Yükleniciden Daire Alınması Halinde: Yüklenici kendi payına düşen arsa paylarını satabilmektedir. Uygulamada da sıklıkla görülen yüklenicinin arsa paylarını satışa çıkarmasıdır. Yüklenicinin üçüncü kişi ile yaptığı bu sözleşme satış sözleşmesi olmayıp alacağın temliki olmaktadır. Bu nedenle arsa sahibinin rızası ve izni gerekmemektedir. Temlik işleminin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir.
Yükleniciden alacağını temlik alan üçüncü kişi hem yükleniciden hem de arsa sahibine karşı talepte bulunabilmektedir. Ancak bu durumda henüz inşaatta eksiklikler olması, yüklenicinin haklı olarak yerine getirmediği edimleri olması halinde üçüncü kişi sadece kendi payı için değil tüm inşaat kapsamında bu eksikliklerden sorumlu olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Halinde: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde üçüncü kişinin hukuki durumu sözleşmenin ne oranda yerine getirildiğine bağlıdır. Öncelikle yüklenici tarafından yapılan inşaatın seviyesi tespit edilmelidir. Şayet;
1-Yüklenici tarafından edimlerin yerine getirilmemesi halinde sözleşme geriye etkili olarak feshedilmiş olacaktır. Bu durumda yüklenicinin arsa sahibine karşı talep hakkı olmayacaktır. Bu durumda üçüncü kişinin de talep hakkı bulunmayacak, üçüncü kişi lehine yapılan tescil yolsuz tescil olacaktır.
2- Eğer feshin yapıldığı tarihte inşaatın tamamlanma oranı %90 oranı üzerinde tamamlanmış olduğu tespit edilirse sözleşme ileriye dönük olarak feshedilmiş olacaktır. Bu durumda da üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır.
Yüklenicini Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Sıklıkla rastlanan durumlardan olan inşaatın yarım bırakılması, hiç başlanmamasıdır. Bu durumlar karşısında arsa sahibinin nasıl bir yol izlemesi gerektiği önem arz etmektedir. İnşaatta aksama, inşaata hiç başlanmaması hallerinde öncelikle arsa sahibi tarafından yüklenicinin temerrüde düşürülmesi gerekmektedir. Temerrüt, kişinin borçlandığı edimi hukuka aykırı olarak yerine getirmemesi hâlidir. Yüklenici tarafından inşaat sözleşmede belirlenen sürede ve kapsamda tamamlanamazsa yüklenici de temerrüde düşmektedir. Sözleşmede herhangi bir süre belirtilmemiş ise de bu durumda arsa sahibinin ihtar çekmesi gerekmektedir. Yüklenici bu ihtar ile temerrüde düşecektir. Bu ihtar ile arsa sahibi tarafından yükleniciye inşaatı tamamlaması ve eksik işler için süre verilir.
Temerrüde düşen yüklenici, verilen süre içinde, eksik işleri yapmamış ise arsa sahibi tarafından , her zaman borcun yerine getirilmesi ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca sözleşme hükümlerine ayrıca cezai şart da eklenebilmektedir.
Arsa sahibi, borcun yerine getirilmesinden ve gecikme tazminatı hakkından vazgeçebilmektedir. Bunu bildirerek, borcun yerine getirilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteme veya sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak yükümlülüklerinden kurtulurlar. Taraflar daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Ancak bu durumda yüklenici temerrüde düşmesinde kusuru olmadığını ispat ederse yüklenicinin zararını karşılamak gibi bir zorunluluğu bulunmayacaktır. Yüklenici temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse arsa sahibi, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilecektir.
Ayrıca arsa sahibi, sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kaynaklı Uyuşmazlıklar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sözleşme tarafları arasında olabileceği gibi taraflardan biri ile üçüncü kişi arasında da olabilmektedir. Davada talebin içeriğine göre yetkili mahkeme değişiklik gösterecektir. Örneğin tapu devrine ilişkin, ayni hak söz konusu olan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Ayni hak söz konusu değil ise genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri, sözleşmede var ise yetkili kılınan mahkemeler yetkili olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalarda davanın çeşidine göre görevli mahkeme değişecektir. Sözleşmenin tarafları arasında çıkacak herhangi bir uyuşmazlıkta genel yetkili mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır.
Arsa sahibinden bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler ile sözleşmenin tarafları arasındaki davalarda da genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır. Ancak arsa sahibi ticari kapsamda bir devir yapmışsa tacirse görevli mahkeme asliye ticaret mahkemeleri olacaktır.
Yüklenici ticari bir meslek faaliyeti yürütüyorsa, üçüncü kişi yükleniciden konut ve tatil amaçlı taşınmaz satın alıyorsa görevli mahkeme tüketici mahkemeleri olacaktır. Yüklenici ticari faaliyet yürütse dahi üçüncü kişi tarafından oturma maksadı olmadan bağımsız bölüm satın alınması halinde üçüncü kişi tüketici olarak değerlendirilemeyecektir. Aynı şekilde yüklenicinin ticari faaliyet yürüttüğüne da bakılmaksızın görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri olacaktır.
Sonuç
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Türkiye’de gayrimenkulde önemli bir rol oynamaktadır. Tarafların haklarını korumak ve inşaat projelerini güvence altında tutmak için tasarlanmıştır. Bu anlaşmaların yasal gerekliliklerini sürdürebilir, olası anlaşmazlıkları önlemek ve gizli ayrılıkları almak için kritik öneme sahiptir. Herhangi bir sorunla karşılaşılması halinde, bir gayrimenkul hakları uzmanından destek almak unsurları.
İLGİLİ YAZILARIMIZ